Ипотека под залог доли в квартире - особенности и условия

Согласно закону РФ «О залоге недвижимости» (от 7.05.13, №102-ФЗ) ипотечный кредит на долю квартиры предоставляется на следующих условиях:

 

• Заемщики: совладельцы недвижимости, желающие стать единоличными собственниками или лица, не имеющие отношения к жилью, решившими приобрести его долю.
• Требования: наличие свободной комнаты и нотариально заверенное соглашение остальных участников долевого владения. Отсутствие факта дележки наследства между родственниками или развода супругов.
• Господдержка: привлечение материнского капитала и военной ипотеки.
• Условия сделки: целевое назначение, длительный срок и обеспечение залогом (на практике им выступает вся квартира).
• Права: не допускается продажа, обмен или дарение жилья без разрешения банка. Клиент имеет право завещания недвижимости вместе с долговыми обязательствами; передачи залогового жилья в пользование или аренду сторонним лицам без согласия банка. Срок аренды не должен превышать длительность предоставления обязательств.

 

 

Доля в недвижимости - что это?

 

Понятие доли в недвижимости подразумевает наличие прав на владение, использование и распоряжение. Доли бывают разных размеров. В одном случае они больше половины, в другом всего четверть.

Права на долю обычно получают супруги, приобретшие в браке квартиру, и оформившие в общую долевую собственность. Иногда доля в праве переходит по наследству нескольким наследникам. Возможно получение доли по договору дарения родственников или в результате приватизации.

 

Не стоит путать долю в недвижимости с комнатой. Права на долю не имеют границ по квадратуре, а права на комнату обозначены отдельными параметрами, со своими кадастровыми номерами и свидетельством о правах собственности. При наличии прав на долю собственник может находиться и проживать в любой части недвижимого объекта. При правах на комнату, ее владелец может там проживать и иметь доступ к общественному владению: санузлу и кухне. Посещение других комнат без разрешения собственника считается проникновением в частную собственность.

 

Выкуп доли или покупка доли

 

Различают 2 типа ипотечных займов на долю:

 

• На выкуп последней доли.
• На долю.

 

Принципиальная разница заключается в том, кем является заемщик при обращении за ипотекой. Если заявку подает собственник доли и желает приобрести оставшуюся часть квартиры, программа будет иметь название «на выкуп доли». Она также работает, если заявитель желает прибавить к своей доле еще одну, не получая жилье полностью во владение.

 

Если клиент не имеет отношения к жилью и решил приобрести в нем долю, оптимальным решением станет оформление стандартной ипотеки на долю. В случае с выкупом последней доли клиент станет единоличным владельцем всей недвижимости, и банк примет ее полностью в залог. Оформляя кредит на долю, для проведения операции потребуется согласие других собственников, заверенное у нотариуса.
 

 

В 2016-м внесены правки в законопроект по продаже доли в правах общей собственности посторонним лицам на основании ст. 2, ст. 3 ФЗ от 29.12.2015 № 391. Теперь требуется нотариальное удостоверение и проведение операций не раньше, чем через месяц после извещения остальных владельцев о продаже доли. Банки стремятся избегать ипотеки на долю, что обоснованно повышенным риском, а в случае покупки последней доли, с охотой выдают займы, так как в залоге остается весь объект.

 

Сам процесс оформления займа на долю проходит с использованием тех же документов, что и по остальным ипотечным программам.

 

От заемщика требуется предоставление паспорта, ИНН, СНИЛС, водительских прав и военного билета (для мужской половины возрастом до 27 лет).

Для подтверждения дохода необходимо наличие справки 2-НДФЛ, трудовой книги, справки по форме банка.

 

После одобрения на оформление займа, клиенту требуется собрать полный список документов по недвижимости:

 

• Свидетельства о правах собственности на долю.
• Документального основания.
• Технического паспорта на недвижимость.
• Кадастрового паспорта на недвижимость.
• Выписки из домовой книги, справки об отсутствии долговых обязательств.
• Согласия собственников оставшейся доли на продажу.

 

 

Под материнский капитал

 

Ипотечный кредит оформляется на одного из супругов, подавшего заявку. Банк попросит представить письменное согласие второго супруга.

Возможно оформление ипотеки с применением семейного капитала для первого взноса, это позволяет погасить часть кредита. Для его участия заемщику необходимо воспользоваться услугами органов опеки и попечительства, если в семье имеются несовершеннолетние дети. Обычно госслужбы требуют выделять доли, причитающиеся детям. Их выделение предусмотрено при оформлении прав собственности на приобретенную долю в недвижимости.

 

Для семей военнослужащих

 

С помощью «военной ипотеки» государство поддерживает военнослужащих вооруженных сил РФ. Деньги по ипотечному взносу возвращаются за счет накопительных взносов, созданных на именных счетах. Согласно правилам накопительно-ипотечной системы все военнослужащие имеют право на приобретение доли жилья или стать единоличным участником.

 

Банк не допустит приобретение доли недвижимости в рамках программы «военная ипотека» у ближних родственников. Это объясняется возможностью обналичивать средства по сговору.

 

 

Какова вероятность оформления доли квартиры в кредит

 

Главным условием банка станет соответствие доли отдельной комнате в жилой квартире и отображении этого в документации. Высокие шансы на одобрение заявки, если предусмотрен выкуп второй доли в этой же квартире. Кредитным организациям не выгодно выдавать ссуды под залог жилья, где будут прописаны несовершеннолетние дети. Оптимальным вариантом выступает вариант, когда оба супруга оформляют права собственности, где в качестве залога выступает только ½ недвижимости, а «вторая половинка» проходит в качестве поручителя.

 

Особенности процесса

 

Оформляя ссуду на последнюю долю, многие банки пойдут навстречу, не требуя поручительства. Срок погашения ссуды варьирует от 2 до 25 лет. Средние процентные ставки по такому займу 12-14%. Минимальный размер первого взноса составит 10% от общего размера ссуды.

 

Особенность договора заключается в том, что залоговым объектом выступает вся квартира, а не только доля. Часто возникают трудности при оформлении квартиры между близкими родственниками или бывшими супругами, что может повлиять на отрицательное решение банка.

 

Выкуп доли у близких родственников

 

Участниками подобных договоров выступают родители, братья или сестры, настроенных на разделение жилищного помещения и получение необходимых средств. При оформлении ипотеки ближайшие родственники являются поручителями. Залогом служит полный объект недвижимости, что снижает риски для банка, и повышает вероятность одобрения. Идеальным вариантом выступает получение денег по материнскому капиталу. Однако, клиенты часто используют его для получения круглой суммы наличными.

 

 

Почему банки избегают «родственных сделок»?

 

Финансовые организации неохотно оформляют ипотеки, связанные с родственниками по ряду причин:

 

• Кредитные учреждения опасаются сговора для снижения рыночной стоимости жилья. По закону не допускается приобретение недвижимости у супругов или детей с применением ипотеки. Дети могут осуществить подобные сделки, если родители имеют другую недвижимость.
• При оформлении займа требуется доказать отсутствие сговора. Для этого обычно используются безналичные расчеты.
• При наличии объекта в долевой собственности, участники которой не имеют с клиентом родственных связей, банк готов оформить заем.
• Важно учесть налоговые вычеты. При покупке ипотечного жилья у родственников, налоговые органы рассматривают эту сделку, как между взаимозависимыми лицами. Это исключает возможность получения налогового вычета, предусмотренного нормативными актами.

 

Стоит ли оформлять ипотеку на долю?

 

С возникновением трудностей при оформлении ипотеки на долю, банки предлагают обратить внимание на потребкредиты с максимальной суммой наличных до 3-х млн. руб., и сроками погашения до 25 лет. Размер ежемесячных выплат приемлем для большинства семей, а приобретенная недвижимость не используется в качестве залога.

 

Дарение доли

 

Для оформления дарственной на долю квартиры в ипотеке следует подготовить ряд документов:

 

• Договор дарения.
• Согласие банка.
• Подтверждение оплаты государственной пошлины.
• Договор дарения предоставит нотариус, оформляющий сделку.

 

Обычно дарственная оформляется при выплате ипотеки за счет материнского капитала, а родители выделяют долю жилья каждому ребенку. К стандартному пакету документов прилагается одобрение из Органов опеки для совершения подобной сделки.

 

 

Покупка доли недвижимости на детей

 

Обычно ипотека на долю квартиры оформляется на родителей, так как банки отрицательно относятся к несовершеннолетним владельцам. Если для погашения ссуды используется материнский капитал, родителями подписывается соглашение, обязывающее наделить детей долями квартиры после погашения ссуды.

 

Какие банки оформляют кредит на долю квартиры?

 

Сбербанк

 

В СБ РФ нет конкретной программы, предусмотренной под залог доли, банк предлагает оформить ссуду на условиях покупки вторичного жилья в кредит.

 

Основные параметры:

 

Валюта - руб.

Сумма - от 300 тыс. р. до 80% оформляемой в залог квартиры.

Сроки - до 30 лет.

Первый взнос - от 20%.

Комиссия за предоставление ссуды - нет.

Обременение на момент действия займа - жилье. До его оформления требуется поручительство физлиц или залог другого имущества.

Страховка - обязательная для недвижимости.

 

Проценты на базовых условиях:

 

 

Проценты при предъявлении 2-х документов:

 

 

Требования к клиентам:

 

Возрастной ценз - от 21 до 75 лет.

Подтверждение трудовой деятельности - полгода на последнем месте работы и от 1 года общего стажа за 5 лет.

Созаемщики - допускается привлечение до 3-х физлиц, их доход учитывается при расчете максимальной суммы займа.

 

Условия получения и обслуживания:

 

Предоставление ссуды - по месту прописки клиента или созаемщиков, расположения недвижимости или аккредитации работадателя.

Рассмотрение кредитных заявок - до 5 дней после подачи необходимой документации.

Ссуда предоставляется единовременно, а погашается каждый месяц аннуитетным способом.

Для частичного или полного досрочного погашения необходимо подать заявку с указанием даты, суммы и счета для списания. Ограничений по сумме и срокам погашения не имеется.

Штрафы при задержке платежа - 20% годовых с суммы просрочки.

 

Дополнительные возможности:

 

Депозитарные ячейки

 

При использовании депозитарных ячеек в процессе оформления сделки купли-продажи, в период оформления кредитуемой доли квартиры не требуется предоставление иного обеспечения по займу.

 Продавец получает средства после госрегистрации сделки купли-продажи и перехода прав собственности на оставшуюся долю к покупателю.

 

Материнский капитал

 

Господдержка предоставляется семья при рождении или усыновлении второго и следующего ребенка. Семейный капитал служит для полного или частичного погашения займа, предоставления первого взноса по ипотеке.

 

Налоговые вычеты

 

При покупке жилья с 1 января 2008 года, налоговый вычет распространяется на сумму процентов, погашенных по ипотеке. Размер вычета — 13%. Имущественные налоговые вычеты, предоставляемые при покупке жилья, увеличены до 2 миллионов рублей. Это позволяет возместить суму налога до 260 тыс. руб.

 

ВТБ-24

 

Ссуда предоставляется на условиях программы по приобретению квартиры на вторичном рынке.

 

 

Параметры:

 

Сумма от 600 000 до 60 000 000 рублей.

Размер процентных ставок - 12,6%.

Период действия договора - до 30 лет.

Первый взнос - от 10% стоимости покупаемого жилья.

Страховка - оформление личного страхования и недвижимости, титульное страхование объекта на протяжении 3 лет.

 

Требования к клиентам и поручителям:

 

Возрастная категория от 21 до 70 лет.

Общий стаж работы - от 1 года.

 

Получение и погашение:

 

Для получения займа достаточно оставить онлайн-заявку (услуга для зарплатников) или запрос на подробную консультацию.

Сотрудники банка примут решение на протяжении 4–5 дней. Указанное мнение экспертов действительно 122 дня (4 мес.).

Подготовить нотариальное соглашение других собственников квартиры и передать вместе с другими документами в отделение.

Обратиться в подразделение ВТБ24 для оформления сделки по приобретению недвижимости.
 

Погашение займа доступно любым удобным способом:

 

• С помощью ВТБ24-Online, предварительно подключив интернет-банкинг в любом подразделении ВТБ24.
• Через устройства самообслуживания ВТБ. Для удобства клиентов сотрудники банка рекомендуют оформление карты ВТБ24 и привязки ее к ипотечному договору.
• Через кассу самостоятельно или с помощью 3-х лиц.
• Безналичным переводом.
• Через Почту РФ.

 

Бонусные программы:

 

Участвуя в программе «Коллекция», заемщики могут рассчитывать на ряд дополнительных бонусов:

 

При оформлении займа на потребительские нужды, автокредит или ипотеки в ВТБ24.

При подаче заявки через ВТБ24-Online.

 

На www.bonus.vtb24.ru в категории «Бонусы от ВТБ24» — каталог подарков, доступных к обмену на бонусные накопления. ​

 

Россельхозбанк

 

 

Валюта - рублевая.

Сумма - от     100 тыс. до    20 млн. руб., не более 70% от рыночной стоимости залогового жилья.

Сроки - до 30 лет.

Первый взнос - нет.

Комиссия за предоставление наличных - нет.

Обременение - залог недвижимого объекта, имеющегося с собственности клиента, созаемщика или поручителя.

Страховка - обязательное оформление квартиры. Личное страхование на добровольной основе.

Допускается оплата страховых за счет ссуды.

Созаемщики - физ лица до 3-х человек, включая родственников.

Принятие решения по кредитной заявке -            до 5 дней.

Одобренная заявка действительна            90 дней.

Предоставление займа -       на следующий день после документального подтверждения регистрации ипотеки в пользу банка.

 

 

Банком предусмотрена надбавка в 3,50% при отказе клиента или созаемщиков страховать жизнь и здоровье.

 

Список требований:

 

Возрастной ценз -     от 21 до 65 лет.

Гражданство - РФ.

Подтверждение трудовой деятельности - от 6 месяцев на действительном месте работы, и 1 года общего стажа за 5 лет. Зарплатникам предоставляется возможность подтверждения трудового стада за 3 месяца на текущем месте трудоустройства и от полгода за 5 лет.

Регистрация  - по месту жительства или пребывания в РФ.

 

Выплата долговых обязательств проводится каждый     месяц дифференцированным или аннуитетным способом на выбор клиента.

 Досрочное погашение         проводится в день ежемесячного взноса, согласно графику платежей, без комиссии.

 

Зенит

 

Банк выдает ссуду для покупки комнаты на вторичном рынке жилья в столице и других городах, где он ведет свою деятельность.

 

• Валюта - рублевая.
• Комиссия при выдаче - нет.
• Сроки - от 1 до 25 лет.
• Сумма от 800 тыс. до 14 млн. руб. для Москвы и от 300 тыс. до 10,5 млн. руб. для других городов.
• Первый взнос           - 20% от приобретаемого жилья.
• Обременение - залог комнаты.
• Штрафы за неуплату - 0,06% от суммы просрочки (за каждый день).
• Уступка третьим лицам прав по договору          - возможна для юридических или физлиц.
• Выплата займа -        каждый месяц аннуитетным способом.
• Досрочное внесение средств - в дату плановых платежей.
• Страховка - личная и на имущество.
• Срок рассмотрения заявок - до 10 дней.
• Проценты: 13,25 - 15 % годовых .
• Диапазон значений полной стоимости – 14,026 - 17,692% годовых.

 

В список дополнительных затрат входит аренда депозитарных ячеек, оценка недвижимости, ежегодная страховка и госпошлина от 1 тыс. руб.

 

 

Глобэкс

 

Банк выдает кредиты на комнату и последней доли в квартире на сумму от 600 тыс. до 25 млн. руб. Размер ставок - 13,6% годовых при первом взносе 20%, и 13,3% для зарплатников. При первом взносе в 40% предоставляется скидка в 0,5%. Срок рассмотрения заявки - 3 дня. Период действия договора - до 30 лет.