Способы продажи квартиры находящейся в ипотеке

При снижении платежеспособности, смене места жительства, пополнения в семье и развода у владельцев заемного жилья может появиться потребность в реализации объекта. Следует запросить разрешение у банка на проведение возможных операций:

 

1. Досрочная выплата всей суммы по кредиту: клиент занимается поиском покупателя, готового приобрести жилье с обременением.
2. Кредит под кредит (перезайм) - процедура, в результате которой долговые обязательства переходят другим людям.
3. Реализация через банк: финорганизация самостоятельно ищет покупателя и снимает обременение.
4. Самостоятельная продажа: клиент полностью погашает кредит и снимает обременение на основе справки об отсутствии просрочек.

 

В каких ситуациях продают ипотечное жилье?

 

Утеря дохода

 

На потерю работы или иного источника дохода может повлиять увольнение в рамках сокращения, разорение компании, убытки в результате ведения бизнеса. Платежи требуется осуществлять каждый месяц, и в полных объемах, в противном случае неизбежно применение санкций и штрафов.

 

 

Улучшение жилищных условий

 

Самой типичной ситуацией выступает пополнение в семье. Если ребенок является вторым, улучшить условия жилья поможет материнский капитал. Покупка комфортабельного жилья необходима людям с доходной должностью или занимающимся прибыльным бизнесом.

 

Имеется 2 варианта решения вопроса:

 

• оформить дополнительный заем и погашать 2 ипотеки (при наличии заданного уровня доходов в семье и согласия банка);
• продать первое жилье и приобрести более просторный вариант.

 

В первом случае более высокий уровень риска.

 

Личные обстоятельства

 

К числу типичных ситуаций относится решение семьи о переезде в другой город, развод, принятие в дар другого жилого объекта и т.д.

 

Получение дополнительной выгоды от сделки продажи

 

При покупке недвижимого объекта в доме на ранней стадии возведения, к завершению строительства ее стоимость существенно увеличится.

Специалисты рекомендуют участникам долевого строительства продавать жилье до сдачи объекта в эксплуатацию, это позволяет оперативно переоформить контракт.

 

 

Продажа жилья в ипотеке - 4 способа

 

№1 Досрочное погашение

 

Эта схема является самой выгодной для владельцев жилья. Но найти покупателя, готового согласится иметь дела с ипотекой - непросто. Этот способ обычно рассматривают при продаже строящихся объектов, приобретенных в рамках ипотечной программы. Особо популярны новостройки в престижных районах с развитой инфраструктурой. Высоким спросом пользуются квартиры с улучшенной планировкой и конечной стадией возведения.

 

Стадии сделки:

 

• Покупатель подписывает соглашение с клиентом банка, заверяет у нотариуса и вносит сумму для полного погашения обязательств.
• После закрытия кредита и снятия обременения с недвижимости, покупатель и заемщик обращается в регистрационную палату для оформления контракта купли-продажи.
• Если объект не введен в эксплуатацию, продавец и покупатель переоформляют договор участия в долевом строительстве. Этот способ также называют «доверительным», так как покупатель погашает ссуду до совершения акта купли/продажи.
• После расчета с банком и снятия обременения покупатель оставляет оставшуюся сумму средств за приобретение жилья в банковской ячейке. Заемщик получит эти средства после подписания договора продажи и оформления оставшихся документов.

 

Нюансы:

 

Важно убедиться, что по условиям кредитного договора не предусмотрен штраф за досрочный расчет по кредитным обязательствам.

Оплата накопившихся процентов возлагается на заемщика, так как они никак не касаются стоимости жилья.

Разницу между стоимостью недвижимости, уплаченной покупателем, и долгом перед банком возвращают клиенту.

Иногда в сделках по продаже жилья остаться «в плюсе» за счет подорожания недвижимости.

 

№2. Перезайм

 

Допускается передача залогового жилья в долг другим физлицам, если они согласны взять на себя обязательства по ипотечному займу. Будущий заемщик должен отвечать требованиям финорганизации - иметь стабильный заработок и хорошую кредитную историю. При соответствии условиям, с ним заключают новый контракт. Жилье остается в залоге у банка, но средства по ссуде перечисляет другой человек. Перезаемщик оставляет за собой право досрочного погашения займа.

 

Чем привлекательно залоговое жилье для покупателей:

 

• Низкой ценой.
• Размещением в хорошем районе.
• Улучшением планировки и отделки.

 

Перерегистрацию обременения в Росреестре проводит само финучреждение. Первый клиент обязуется поставить подпись в соглашении о переуступке займа. Процесс передачи кредита варьирует в пределах 20 дней. 5 дней отводят для снятия обременения и 14 дней для оформления нового пакета документов купли-продажи.

 

Этапы передачи займа:

 

1. Отыскать покупателя, согласного на переоформление ипотеки.
2. Оценка его платежеспособности банком и вынесение решения о возможности осуществления сделки. В противном случае ищут нового покупателя.
3. Покупатель с финорганизацией подписывает новый контракт и согласовывает график расчета по кредитным обязательствам.
4. Банк оформляет на покупателя новую ссуду и погашает прежний долг.
5. Покупатель рассчитывается с прежним заемщиком за погашенный заем.
6. Банк снимает арест с недвижимости.
7. Заемщик и покупатель составляет договоренность о купле-продаже жилья.
8. Покупатель и финансовое учреждение подписывает новый договор на ссуду.
9. Банк накладывает на ипотечный продукт новый арест.
10. Покупатель оформляет в гос. реестре жилье на себя.

 

 

№3. Продажа с помощью банка

 

Отказ от участия в продаже – законное право всех заемщиков. Если клиенты не могут присутствовать при оформлении сделки, снимает обременение и прочие этапы сделки осуществляют работники банка и покупатель, поиском которого занимается финорганизация. После погашения долговых обязательств, новый владелец переоформляет жилище на себя. Остаток средств покупатель обязуется положить в депозитную ячейку, а прежний заемщик заберет его после подписания документов купли-продажи.

 

Схема сделки:

 

• Банк ищет покупателя по предварительно согласованной с заемщиком стоимости.
• Заключает 3-строннее соглашение между финансовой организацией, покупателем и продавцом о реализации ипотечного жилья.
• Продавец вносит кредитору сумму, позволяющую полностью погасить долг.
• Банк полностью погашает заем и снимает арест с ипотечного жилья.
• Покупатель с клиентом заключает сделку купли-продажи недвижимости, и передает оставшуюся часть суммы, например перечислением на открытый текущий счет или депозитарную ячейку.
• Покупатель регистрирует договор в госреестре и становится полноправным владельцем жилья.

 

 

№4. Самостоятельная реализация

 

Суть сделки заключается в снятии обременения, оформления документации и прочих этапов сделки продавцом и покупателем самостоятельно, без участия банка. Но финансовую организацию следует поставить об этом в известность.

 

Поэтапное оформление займа:

 

• Покупатель осматривает недвижимость.
• Если ему подходит жилье, обращается в банк, и сообщает о желании выкупить залоговый объект.
• Работники составляют с покупателем нотариально заверенный предварительный договор.
• Покупатель вносит средства для погашения долговых обязательств в депозитарную ячейку №1, а остаток средств в ячейку №2;
• С объекта снимают обременение.
• Оформляют документы на реализацию жилья в Росреестре.
• Работники банка и первый заемщик получают доступ к ячейкам №1 и №2.

 

Самостоятельный вариант происходит быстрее, но отыскать покупателя на залоговое жилье не так легко. Банк согласится на реализацию имущества при отсутствии просрочек по платежам.

 

 

Пакет документов

 

Пакет документов при продаже ипотечной квартиры аналогичен сделке за наличные:

 

• Паспорта собственников жилья.
• Свидетельство о регистрации недвижимости.
• Документ, подтверждающий право продавца на продажу.
• Выписка из домовой книги, где ведется учет количества прописанных людей.
• Разрешение из органов опеки.
• Соглашение супругов.

 

Отдельно учитываются результаты оценки рыночной стоимости квартиры (в случае перезайма). Документ платный, он необходим для соизмерения рисков и вынесения банком своего решения. Большая часть бумаг имеется у владельцев, а недостающие документы легко получить в МФЦ.

 

 

Вероятность рисков при продаже залогового жилья

 

Для банка главное - возврат суммы денег для погашения ипотеки, поэтому заниматься поиском выгодных вариантов, чтобы деньги остались еще и для продавца, он не будет. Это объясняет минимальную выгоду при оформлении сделки через банк. Если клиент желает получить остаток денег при продаже жилья, следует заняться поиском покупателя самостоятельно.

 

В ряде случаев самостоятельная реализация невозможна по условиям кредитного договора. Ряд финансовых организаций требует, чтобы продажа залогового жилья осуществлялась с помощью собственной базы банка.

 

Риски для покупателей минимальны, так как процесс реализации строго регулирует и контролирует федеральный з-н «Об ипотеке». Если в процессе задействованы банковские сотрудники, юристы и риэлторы, договор с высокой вероятностью будет признан действительным.

 

Важно знать, что самостоятельной продаже стоимость жилья контролирует финансовое учреждение. Клиент не может установить ценник на сове усмотрение. Обязательным условием выступает покрытие всех кредитных обязательств заемщика, в т.ч. штрафы и пени.

 

Предусмотрен ряд случаев, когда банк оставляет за собой право отсудить жилье у клиента:

 

• наличие просрочки;
• порча имущества;
• изменение техпараметров помещения;
• утрата жилья по вине владельца;
• передача имущества 3-м лицам.

 

 

FAQ – ответы на вопросы

 

Возможна ли продажа жилья без уведомления банка?

 

Ответ – нет. Законно реализовать залоговое помещение, как свое собственное не удастся. Банк должен быть в курсе любых операций с ипотечной недвижимостью, пока долг не погашен полностью.

 

Но в случае полного погашения долга с комиссией объект переходит в распоряжение заемщику, и он волен распоряжаться им на свое усмотрение – оформлять дарственную, договор купли-продажи, обмен и передачу по наследству.

 

Возможна ли продажа жилплощади, приобретенной по военной ипотеке?

 

В случае полного погашения долга, заемщик может осуществлять любые операции с жильем. Но до момента полного погашения долговых обязательств получение разрешения на продажу «военно-ипотечного» помещения клиент вынужден заняться изнурительным сбором большого количества документации в десятках инстанций. Продажа такого жилья без разрешения Минобороны РФ невозможна.

 

В случае продажи квартиры при переводе военного в другой город, процесс продажи военипотеки не составит трудностей.

 

 

Возможна ли продажа одного ипотечного помещения и покупка другого?

 

Эта ситуация возникает при необходимости покупки квартиры большей площади или переезда в другой регион. Так клиенту следует отыскать покупателя, готового погасить первый долг по займу и составить новый договор. Не все банки готовы содействовать подобным операциям, за исключением возможности получения собственной прибыли.

 

Как реализовать ипотечное жилье, находящееся в собственности меньше 3 лет?

 

Этот вариант сопровождается уплатой налога с реализации, который для многих продавцов непосилен. Избежать налога позволит продажная цена не превышающая ту, за которую ее купили. Этот процесс называют «занижением цены». В любом случае требуется обратиться к сотрудникам банка. Если они одобрят сделку, то никто не сможет препятствовать ее осуществлению.

 

Помощь профессионалов

 

Чтобы исключить риски денежных утрат и наличия долговых обязательств перед банком, специалисты рекомендуют обратиться за помощью к профессионалам. Услуги агентств недвижимости платные, но они имеют свои подходы в переговорах с финорганизациями, поэтому производят сделки быстро и выгодно для клиентов.

 

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку в Сбербанке РФ

 

Какая стратегия характерна для этого банка? Если клиент (по договоренности с покупателем, или без нее) не может полностью рассчитаться по долговым обязательствам перед реализацией залогового жилья, возможно использование смягченного подхода - клиентам предлагают:

 

• Подписать предварительный договор купли-продажи.
• Выплатить задаток (т. е., не всю стоимость квартиры, а часть).
• СБ даст письмо о снятии обременения, предоставит соответствующие документы.
• Это уведомление рассмотрят представители регистрационных органов и дадут новую «чистую» выписку (без отметок о запрете на реализацию).
• Покупатель произведет окончательное погашение суммы долга за жилье.
• Подпишет договор купли-продажи с регистрацией прав нового владельца у госрегистратора.

 

Возможно использование варианта с заменой заемщика, но способ требует больших затрат времени (на согласование, выдачи нового займа другому человеку).

 

 

 Операции по переуступке

 

Процедура переуступки начинается с одобрения финансового учреждения. Если договор на долевое участие и обременение банка зарегистрирован в ФРС, без одобрения банка не получится переуступить права.

 

Продажа жилья с привлечением материнского капитала

 

Здесь также предусмотрено получение письменного согласия банка. Полученное разрешение будет содержать условия, при которых Сбербанк готов осуществить сделку (включая размер комиссии). Затем требуется погасить долг по ипотечному займу до или в день осуществления сделки и подать пакет документов в органы госрегистрации для погашения записи об обременении и передачу прав на владение жильем. Возможна продажа квартиры с обременением на условиях погашения займа после передачи прав собственности. Затем залог будет снят.

 

Раздел жилья и долгов при разводе

 

Изначально следует выбрать способ продажи и получить разрешение финансовой организации на сделку. В случае невыгодных условий, предлагаемых банком, супруги вынуждены делить долги.

 

Супруги выступали созаемщиками при покупке ипотечного жилья

 

Оптимальным вариантом станет смена солидарной ответственности (когда каждый из супругов полностью отвечают перед образовавшимся долгом) на частичную ответственность (с четким распределением обязательств, например — 50х50). Это требует подписания соответствующих дополнительных соглашений к уже имеющемуся контракту с банком. Этот вариант неинтересен финансовому учреждению, так как ограничивает его право требований к платежеспособному заемщику.

 

Банки обычно предлагают оформление двух разных кредитов на супругов по отдельности, или оставить одного клиента (например, если изначально только один из супругов занимался обслуживанием долга). Специалисты рекомендуют предварительно узнать стратегию конкретного кредитного учреждения.

 

 

Оформление ссуды до вступления в брак

 

Здесь заемщик один. И жилье не считается совместно нажитым имуществом. Единственное, что подлежит разделу — платежи по долговым обязательствам, зафиксированные во время брака. Не исключена вероятность получения требования от банка о досрочном погашении ссуды на основании снижения гарантий по погашению займа. Так как после развода залоговое жилье подлежит разделу, кто-то из бывших супругов может не захотеть вносить оплату.