Сдача в аренду квартиры которая приобретена в ипотеку

Некоторые заемщики изначально планируют сдавать в аренду приобретенное в ипотеку жилье. Но насколько законными являются такие действия, и как может отреагировать на них банк?

Обратимся к закону

Согласно законодательству, квартира, которая приобретается в ипотеку, находиться у заемщика в собственности. Право собственности говорит о том, что владелец имущества может не только им владеть, но еще и распоряжаться. Именно аренда квартиры и входит в комплекс данных прав.

Но не все так просто, ведь в случае с ипотекой, существует еще и третье лицо, права и интересы его недопустимо нарушить. Это банк. Данные ограничения содержаться в ст. 209 ГК РФ. Регулировка отношений банка и клиента осуществляется многими актами законодательства, одним из которых есть ГК РФ. Существует еще и ФЗ «Об ипотеке», ст. 29 которого говорит о праве заемщика использовать квартиру по назначению. Это означает, что заемщик может жить в квартире, а также извлекать из неё доходы.

Согласно правовой норме, получать доходы от квартиры можно, и для этого её разрешено сдавать в аренду. Но в это же время заемщик должен обеспечить сохранность жилья. То есть, он должен принять меры для того, чтобы залоговое имущество не испортилось и не разрушилось во время выплаты кредита по нему. Перечень возможных причин должен содержать пункт о посягательствах третьих лиц.

Сдача квартиры в аренду – это самый логичный вариант выхода из ситуации, когда материальное состояние заемщика становиться хуже. Существует несколько причин тому, что квартира может сдаваться:

• материальные проблемы заемщика;
• изначальное желание выплачивать кредит за счет аренды.

То есть, исходя из норм законодательства, можно говорить, что целевое использование имущества, взятого в ипотеку, не запрещено. Но прежде, чем сдавать квартиру, необходимо выяснить все нюансы предстоящих действий. В первую очередь, необходимо изучить кредитный договор, и  узнать, нет ли в нем пункта о сдаче имущества в аренду. Если банк запрещает такие манипуляции, то в договоре этот пункт может быть прописан, хотя это и незаконно.

Соответственно, кредитные организации можно разделить на несколько категорий:

• Банки, разрешающие сдавать в аренду имущество, приобретенное в ипотеку. Срок аренды при этом оговаривается дополнительно. Но заемщик должен заранее предупредить об этом банк.
• Банки, запрещающие совершать с залоговым имуществом данные манипуляции. В договоре с таким банком будет указано, что любые манипуляции с участием третьих лиц можно совершать только с разрешения банка. Если к заемщику приезжают родственники, чтобы пожить у него несколько дней, то банк также необходимо об этом предупреждать.

Но если сдавать в аренду квартиру, имея ипотеку, то это еще не означает, что от налога по аренде можно избавиться. Есть кредитные организации, которые записывают доходы от аренды в общий доход заемщика. Об этом моменте следует уточнить у сотрудников банка, чтобы избежать возможных негативных последствий.

Что необходимо знать?

Проанализировав положения законодательства, можно сказать, что закон уже разрешил сдачу в аренду ипотечного имущества. Одно условие – это то, что срок аренды не может превышать срока ипотечного кредитования. Помимо этого, следует учитывать целевое назначение квартиры, то есть её сдают для проживания, а не в иных целях.

Если клиент договаривается с банком о том, что сдает квартиру в аренду, но берет ипотеку без первоначального взноса, но банк вправе требовать от клиента выполнения своих обязательств. Но в законе этого не предусмотрено, то есть, неважно квартира покупалась с первоначальным взносом или без такого, сдавать в аренду заемщик её может.

Но когда запрет на сдачу квартиры  в аренду фиксирован кредитным договором, то сдавать имущество нельзя. Хотя по закону, заемщик, который купил квартиру в ипотеку, владеет этим имуществом, он сможет полноценно им распоряжаться только после того, как выплатит кредит. Если кредит не будет выплачен, то банк конфискует квартиру и изымет от её продажи задолженность.

Последствия

Согласно законодательству, сотрудники банка, предоставляющего ипотечный кредит, имеют право навестить заемщика несколько раз в год. Причем такие визиты будут неожиданными. И если обнаружиться, что жилье сдано в аренду без разрешения банка, то к заемщику будут применены штрафные санкции. Помимо штрафов, банк также имеет право выселить из квартиры человека, который её арендует. В некоторых случаях за такие действия банк может потребовать расторжения ипотечного договора.

Но проблемы при аренде квартиры могут возникать не только банком, но и с налоговой службой. В случае сдачи квартиры без договора аренды, налоговая служба расценит такие действия, как укрывательство от оплаты налогов. И в этом случае проблемы возникнут с самим налоговым органом.

Таким образом, если приобретаемую квартиру собираются сдавать в аренду, то об этом заранее следует предупредить банк. Также необходимо тщательно изучить условия договора с банком, возможно, организация не допускает проведения таких действий. Незаконная аренда ипотечной квартиры может повлечь за собой серьезные последствия, вплоть до расторжения договора ипотечного кредитования банком.