Риски покупки квартиры с ипотечным обременением

Обременение – это определенное условие, которое ограничивает владельца имущества в отношении полного распоряжения своей жилой площадью. Согласно российскому законодательству, обременение, которое касается объекта недвижимости, требует своей фиксации в ЕГРП. Такая же запись делается и в свидетельстве о праве владения имуществом.

 

Но не все покупатели нормально относятся к приобретению имущества, в отношении которого действует обременение, предпочитая покупать жилье, свободное от любых обременений. С чем это связано? Это связано, прежде всего, с лишней волокитой, которую создает регистрация факта в ряды определенных организаций. Если обойти все этапы оформления, то в будущем специалисты предупреждают о том, что будут претензии со стороны кредиторов к новому собственнику жилья.

 

Ипотека – это договор, который предусматривает залог недвижимости, он необходим для оформления кредита в банке при покупке этой же недвижимости (квартиры или дома). Залог дает банку гарантию на то, что кредитные средства ему будут возвращены. В ипотеке также может быть и уже существующая квартира, если кредит берется для того, чтобы провести ремонт жилья. Сделка по продаже невозможна без разрешения банка, который дает кредитные средства своему клиенту на определенных условиях. Таким условием, к примеру, может быть большой первоначальный взнос собственника жилья, в размере 50%. Также банк может потребовать, чтобы кредит был погашен, и только после этого владелец сможет продать свое имущество.

 

 

Следует ли делать такую покупку?

 

Не в каждом случае стоит отказываться от покупки жилья, если оно находиться в обременении. В некоторых случаях можно даже получить выгоду от такой сделки, поэтому решение необходимо тщательно взвесить. Прежде всего, жилье необходимо искать с участием риелтора, это поможет найти наиболее приемлемый для покупателя вариант. Если квартира находиться в обременении, то её владелец должен существенно снизить цену такой недвижимости. Возможно, что решить проблему с жильем можно, но для этого следует потратить немало времени, а его может и не быть.

 

Между тем, у покупателей не всегда есть деньги, чтобы сразу выкупить квартиру, поэтому им может подойти ипотечный вариант, который предполагает более дешевое имущество за счет кредита. И даже в том случае, когда банк не даст согласия на продажу квартиры, можно переоформить залог на покупателя. Но если у покупателя плохая кредитная история или очень низкий доход, то банк может отказать в переоформлении. Таким образом, можно попробовать решить вопрос с дальнейшей выплатой кредита двумя доступными способами.

 

Если квартира находиться в ипотеке, то на очереди могут быть сразу же несколько кредиторов. Но если у собственника возникли проблемы с оплатами, то на собственность может быть наложен арест. Арест снимается при возвращении долга, и это условие обязательно. Не может быть наложено два ареста в одно и то же время, об этом следует помнить. После того как квартира будет продана, могут быть проблемы с другими кредиторами, когда квартира будет арестована. Поэтому такие моменты всегда необходимо проверять перед покупкой недвижимости.

 

 

Продавец может реализовать свою недвижимость, упустив право на жилье в доме, который еще недостроенный. Для покупателя такая сделка выгодна. Это за счет снижения рыночной цены, так как строящаяся квартира дешевле, нежели готовое жилье. Но не всегда покупатель выигрывает, так как при проведении такой сделки существуют определенные риски.

 

Чтобы снизить риски при данной сделке, покупателю следует выяснить кое-какие моменты:

• законность строительства;
• права на жилье у других лиц;
• финансовое состояние застройщика;
• своевременность постройки дома;
• письменное уведомление застройщика о праве передачи.

 

Покупатель приобретает не только права, но и обязанности владельца доли имущества. Если он имел долг по взносам, то эту сумму придется отдавать. Поэтому перед сделкой лучше проверить документы, которые касаются платежей, и убедиться в том, что нет задолженности.

 

 

При заключении договора цессии он связан с договором дольщика, и создается на его основе. Документ в обязательном порядке регистрируется в Федеральной службе. Оплата по договору может быть произведена, только если в наличии есть документ о регистрации.

 

Какие существуют риски для покупателя?

 

Совершение покупки квартиры, которая находиться в ипотеке, это  операция трудоемкая, и займет много времени. Потому и риски существуют со стороны покупателя. Среди них:

• Продавец может исчезнуть или же умереть. Если в это время долги и погашены, то от обременения избавиться невозможно. Задаток уже дан, и эти деньги теряются, поскольку банк не может их вернуть, так как ему не вернет их продавец, который скрылся.
• Продавец может отказаться от операции, и сделать это после получения задатка. Даже если залог подтвержден документами, то вернуть его можно только, обратившись в суд. Но и в этом случае должник отдаст деньги не сразу.

 

Помимо рисков, которые перечислены выше, приобретение квартиры, находящейся в ипотеке, могут создать покупателю еще ряд проблем. Такая сделка имеет свои определенные особенности, которые покупателю могут создать лишние хлопоты:

• Продавец может вести себя по-разному, он может не только отказаться о сделки при её проведении, но и обратится в суд после самой сделки. В любом случае убытки от такого поведения терпит покупатель.
• Двойной залог. Если кредитор порядочный, то сделка пройдет нормально, но если он склонен к махинациям, то имущество может быть отдано под двойной залог. То есть, ведутся переговоры сразу с несколькими претендентами, и залог также получают он двух лиц.
• Жилье может находиться в залоге другого кредитного учреждения, а такое обременение никуда не денется после совершения сделки.
• Новому собственнику придется оплатить не только долг, но и штрафы по нему. Обычно, о штрафах узнают в момент сделки, а это невыгодно для покупателя, поскольку делать шаг назад тяжело в таком случае.
• Если продавец погасить кредит не сможет, то жилье арестуют. Поэтому, чтобы не попасть в такую ситуацию, о жилье сначала необходимо узнать полную информацию.
• Средства просто могут быть списаны со счета нового владельца имущества. А если до этого момента долг вовремя не погашали, то могут списать заодно и космические суммы пени.

 

 

Как минимизировать риски?

 

Существуют определенные меры, предприняв которые, можно свести к минимуму риски при покупке квартиры с обременением. А если речь идет о вторичном рынке недвижимости, то рисков может быть очень много.

 

Проверить их можно следующими способами:

• Проверка Единого Госреестра прав недвижимости, куда вносится вся информация об обременениях.
• Привлечение специалиста для проведения сделки.
• Выписка покупателя при оплате госпошлины.
• Если обременения отсутствуют, то в реестре будет стоять отметка «не зарегистрировано».

 

Перед проведением сделки все жильцы из квартиры должны выписаться. Также должны быть оплачены все коммунальные услуги. В отношении жилья не должен быть заключен договор аренды. Такие факты можно проверить в налоговых органах или же в органах местного самоуправления. Помимо всего прочего, необходимо проверить, чтобы на имущество не был наложен арест, оно должно быть в нормальном состоянии. Должна быть нормальная степень износа.

 

Как приобрести квартиру с обременением?

 

Для того чтобы данная сделка прошла успешно, необходимо изучить поэтапный план действий для покупки квартиры или дома, в отношении которого действует обременение. Сперва, между сторонами должен быть достигнут предварительный договор. До того, как соглашение будет заключено, продавец обязан известить об этом банк, который его кредитует.

 

Оповещение банка необходимо, чтобы получить разрешение на продажу квартиры. Часто банки не дают такого разрешения до тех пор, пока продавец не погасит хотя бы половину стоимости ипотечного кредита. Если банк согласился дать такое разрешение, то стороны вправе составить предварительный договор. Такой документ требует нотариального заверения.

 

Предварительный договор для покупки квартиры в ипотеке, должен включать суммы сделки, сроки её совершения, иметь реквизиты сторон, их контакты, а также отображать всю документацию, которая касается обременения. Договор заключен, и все необходимые документы уже собраны. Что делать дальше?

 

Существует два варианта следующих действий. Покупатель может погасить долг одновременно со сделкой, чтобы получить квартиру в свое полноправное владение. Существует и другой вариант действий – можно ипотеку переоформить на имя покупателя. Если с первым вариантом проблем возникнуть не должно, то во втором случае банк может отказаться от переоформления договора ипотеки на другое лицо.

 

Чаще всего банк мотивирует отказ тем, что новый клиент менее платежеспособен, нежели предыдущий. А поскольку все тяготы кредита ложатся на него, то банк рискует не получить свои деньги назад.

 

 

Если случается сделка продажи квартиры, которая находиться в обременении, то логично задать еще один вопрос, который относиться к продавцу такого имущества. Продавец ранее приобрел квартиру в ипотеку, но, не выплатив кредит, так и не стал полноценный владельцем имущества. Владельцем он не стал, поскольку новое жилье, купленное на деньги банка, стало залоговым имуществом, чтобы обеспечить возврат кредита.

 

С подобным имуществом клиент не может совершать никаких сделок, он может им только пользоваться. А для продажи требуется обязательно разрешение банка. Таким образом, настоящий владелец имущества – это банк. Если ипотека погашена на 50%, то половина жилья принадлежит банку, а вторая половина – клиенту. Хотя ограничительные права банка длятся до последней выплаты по кредиту.

 

При выплате всей ипотеки, банк больше не может претендовать на жилье, и устраняется. Что же касается оплаты кредита наполовину, то в этом случае клиент банка является собственником, владеющим только долей имущества. Цена квартиры из-за этого выше суммы ипотеки, и всегда между двумя цифрами разница большая. Это обусловлено тем, что продавец уже успел сделать выплаты по кредиту, и может получить с помощью завышенной цены компенсацию.

 

Чтобы риски минимизировать риски по сделке, всю операцию желательно проводиться через банковские ячейки. Так деньги пойдут именно на ипотеку, а не куда-то еще. Поэтому начинать сделку необходимо с посещения кредитора, то есть, обратившись к банку. Желательно, чтобы продавец и покупатель посетили банк вместе.

 

Таким образом, продать и приобрести квартиру или дом с обременением можно. Но это длинная процедура, требующая достаточно долго времени и многих действий. Для того, чтобы сделка состоялась, сторонам необходимо посетить банк и пообщаться с его сотрудниками. Только с разрешения банка можно начинать все необходимые действия, чтобы подготовить сделку. При проведении подобных процедур, обеим сторонам следует учитывать возможные риски, и заранее предотвратить их.