Какие риски ожидают продавца квартиры по ипотеке

Высокие цены на рынке недвижимости, толкают семьи на улучшение своих жилищных условий путем взятия ипотеки. Но что делать продавцу, если он столкнулся с такой категорией покупателей, как «ипотечники», какие у него риски при такой сделке?. Давайте узнаем как это происходит и как сделать это сделать с самыми минимальными рисками для продающей стороны.

 

Участники ипотечной сделки

 

Чтобы понять с чем придется столкнуться, нужно четко понимать список тех, кто участвует в процессе ипотечного кредитования, ведь без некоторых из них продажа станет невозможной:

 

  1. Кредитор — банк или другая кредитная организация. Именно с ним происходят самые приоритетные отношения как в плане получение ипотеки, так и ее продажи. Финансовая часть сделки лежит на нем, а после именно ему вы выплачиваете кредит, неукоснительно выполняя свои обязательства. Без его согласия продать ипотечное жилье вы не сможете!
  2. Страховщик. Именно они сводят риски банка по вашему кредиту до минимальных, а выплата их спокойствия ложится на ваши плечи. Объектом будет выступать залоговое имущество и ваша жизнь со здоровьем. При продаже достаточно просто уведомить страховщика о планах и/или факте продажи.
  3. Независимый оценщик недвижимости. К сожалению, в нашей стране он независим только номинально, но без его услуг не обойтись. Вам предоставят список уже «готовых» оценщиков, и ваш выбор толком ничего не изменит. Но без него вы не купите и не продадите свою ипотечную квартиру.
  4. Агентство недвижимости и риелтор. Чтобы взять квартиру в кредит, нужно чтобы она соответствовала требованиям банка, а кто лучше знает рынок недвижимости, чем они. Да и продажа такой квартиры с ними пройдет быстрее, поэтому взаимодействовать вам придется.
  5. Государственные и муниципальные службы. Без них не обойтись в плане сбора необходимой документации как для покупки, так и для продажи жилья. Поэтому соберите все их контакты заранее, с точным графиком работы, чтобы беготня по бюрократическим организациям прошла успешно и быстро.

  

продажа квартиры

 

Продажа ипотечной квартиры: особенности

 

Покупка жилья — мероприятие сложное для обеих сторон. И продавец квартиры изрядно измучит свою нервную систему, пока сделка не завершится, а все потому, что его изматывает:

 

  • поиск покупателя;
  • надоедливые риелторы жаждущие получить жилье намного дешевле его реальной цены;
  • демонстрировать объект продажи незнакомым людям.

 

Но больше всего выбивает нервную систему из колеи, срыв сделки на финальной стадии, что чаще всего случается именно с «ипотечниками». Ведь именно они не могут дать 100% гарантии, что все пройдет как надо и банк одобрит кредит.

 

ключ от квартиры в доме

 

Особенности военной ипотеки

 

Такие сделки являются для продавцов самыми безопасными и надежными, ведь выбранная квартира сначала должна пройти одобрение у банка, и если оно есть, проблем с оформление не будет. Немаловажно и то, что оформление сделки и передача денег за жилье — это полная ответственность именно кредитора. Других отличительных моментов от обычной сделки по ипотечному жилью и этой ипотеки нет.

 

Преимущества и недостатки продажи квартиры по ипотеке для продавца

 

Ипотечное кредитование — самое рисковое мероприятие, ведь вполне может случиться, что даже при самых радостных перспективах, придет отказ. А значит продавец потерял не только клиентов, но время, ведь ему нужно начинать все сначала.

 

Важно! При всем этом проведение сделки с участием банка всегда уйдет надежнее и безопаснее, чем обычная продажа, ведь мошенничество тут исключено.

  

договоренность по продаже

 

Преимущества:

 

  1. Подделка денежных средств невозможна, т. к. расчет с вами будет осуществлять банк, и именно он проверит подлинность каждой купюры с помощью специального оборудования. Делают проверку и пересчет несколько раз, потому волнений относительного этого момента быть не должно.
  2. Комфорт и безопасность как в период обсуждения сделки, так и финальной ее стадии, связанной с расчетом, ведь все это проходит в защищенном офисе банка. Согласованное время встречи, комфорт переговорной комнаты — все это способствует проведению нормальной и безопасной сделки.
  3. Все правила и нормативы по сделке купли-продажи будут неукоснительно соблюдены. Ведь банковское учреждение находится под неусыпным контролем национального банка, который четко следит за соблюдение законности его операций.
  4. Юридическое сопровождение с начальной и до финишной стадии. У банка имеется целый штат юристов, которые обеспечивают составление договоров и проверку подлинности предоставляемой документации.
  5. Проверенный банком нотариус, который оформит документацию правильно и в полном объеме. Не нужно будет переживать, и ждать от него мошеннических действий.

 

Недостатки:

 

  1. Нередко банки требуют дополнить стандартный пакет документов некоторыми бумагами, и их сбор и предоставление лягут на ваши плечи. Изредка возможен запрос справок или документов, на подготовку которых может уйти много времени, поэтому лучше позаботиться о них заранее, особенно если есть такая возможность.
  2. По длительности эта процедура намного дольше, чем обычная продажа жилья. И каждый этап может затянуться на несколько недель, а иногда и месяцев. В среднем от момента заявки на ипотеки и до расчета за квартиру уходит не менее 3-4 месяцев.
  3. Отказать могут даже на предфинальной стадии — это полное право банка, и самый страшный риск продавца. Кто хоть раз в жизни сталкивался с таким отказом в дальнейшем предпочитают, вообще, никогда не связываться с «ипотечниками». Ведь это и сорванные планы продавца и тот факт, что ему нужно начинать все с нуля для продажи своего жилья.

 

новый жилой район

 

Если подытожить и сравнить недостатки и преимуществ такой сделки, то даже отказ, полностью покрывается шансом продать квартиру по такой крупной стоимости, что чаще всего и является преимуществом ипотеки.

 

Сложность для продавца, к примеру, на стадии оценки жилья заключается в том, чтобы согласовать время приезда оценщика в квартиру и собственно впустить его туда. Все остальное, в том числе и оплата лежит на покупателе. Срок этапа не превышает недели. Немаловажно и то, что ожидание продавца получить расчет при подписании сделки не осуществится, ведь без этапа перерегистрации это невозможно. Их можно поторопить, потребовав проведение ускоренной процедуры, которая занимает не более 7 дней и с вами произведут полный расчет за квартиру.

 

Ипотечная продажа: риски сторон

 

Перед тем как соглашаться на сделку с «ипотечниками», продавец должен оценить риски этого мероприятия для себя, и решить приемлемы ли они для него. Банковское учреждение контролирует каждый этап сделки, именно оно заинтересовано, чтобы все было по букве закона. Ведь это и снижение его рисков. И платежеспособность покупателя тут играет немалую роль. Неплатежеспособность — это отказ в ипотеке.

 

Важно! Незаконных мошеннических схем на рынке недвижимости невероятно много, а банковский контроль поможет их избежать или минимизировать.

Безусловно, в случае отказа, вы теряете клиента и время, но при этом защищаете себя от мошенников. Многие схемы банкам знакомы и их служба безопасности знает свою работу, и убережет вас от ушлых покупателей с «рыльцем в пушку». Поэтому ваш главный риск — получение отказа и потеря времени, покупателя.

 

Есть в этой сделки свои риски и у покупающей стороны:

 

  • обременение на квартире — отказ в кредите;
  • поддельная документация;
  • неполный пакет документации;
  • отказ органов опеки и попечительства;
  • несоответствие жилья банковским требованиям.

Особые тонкости

 

Подводные камни такого мероприятия заключаются в платежеспособности покупателя, прозрачности сделки и юридического соответствия документов по квартире. Любой из этих моментов, может, оборвать ипотечную сделку. Банк получает двух клиентов:

 

  • продавца — краткосрочные отношения;
  • покупателя — долгосрочные отношения.

 

Важно! Не стоит думать, что банк не заинтересован в ней, ведь его цель заработать на этом кредите, но только на законных основаниях.

 

Документация: стандартная и не очень

 

К стандартному пакету документов при продаже квартиры по ипотеке относятся:

 

  • правоустанавливающие документы;
  • техническая документация на квартиру;
  • копия лицевого счета;
  • выписка из домовой книги или ее копия;
  • копии персональных идентификационных документов собственников квартиры.

 

Важно! Если есть несовершеннолетний собственник, то без разрешения от органов опеки и попечительства продажу не осуществить.

Обязательным документом является выписка из ЕГРП, подтверждающая:

  • полный состав текущего списка собственников;
  • имеющиеся обременения на квартире.

 

В особых случаях банковские организации могут требовать расширенную выписку, которая отобразит все сделки с вашей недвижимостью, совершенные с 1998 года. А связано это, может быть, с тем что:

 

  • квартира находится во владении собственника менее, чем 6 месяцев;
  • идет сознательные занижение цены жилья по договору и его сумма не превышает 1000000 р.

 

Получить ее можно в региональном УФРС по вашему заявлению. Срок подготовки документа — 5 дней. Государственная пошлина — 200 рублей.

 

Может банковская организация потребовать и нестандартную документацию (копии):

 

  • военный билет;
  • справочный документ из туберкулезного диспансера;
  • водительское удостоверение.

 

Первый и последний документы взаимозаменяемые и копию военного билета требуют при отсутствии водительского удостоверения. А вот если нет обоих этих документов и продажу осуществляют пожилые собственники, то без вышеуказанной справки не обойтись.

 

документ на подпись

 

Продажа квартиры: этапы

 

Эта процедура имеет свои четкие этапы:

 

  1. Оплата первоначального взноса за квартиру. Это делает покупатель.
  2. Передача полного пакета документации в банк от продавца.
  3. Проведение независимой экспертизы и получение отчета по ней.
  4. Получение одобрения на сделки со стороны банка. Подготовка договора.
  5. Согласование сделки со страховщиком. Подготовка договора.
  6. Подписание договоров: купля-продажа, кредита, залога.
  7. Регистрация собственности и залогового обременения.
  8. Получение новых документов.
  9. Расчет с продавцом.

 

Полезные ответы и советы

 

Многих продавцов, столкнувшихся с «ипотечниками», волнуют ответы на следующие вопросы:

 

  1. А есть ли гарантии? Получить задаток не получится, ведь в таких сделках он не предусмотрен, что не исключает отказ кредитора от сделки.
  2. Получу ли я деньги при подписании сделки? Нет, только после перерегистрации права собственности.
  3. Как лучше получить деньги на карту или наличными? Сделки по недвижимости чаще всего связаны с большими деньгами, не стоит ими рисковать, положите их на счет.
  4. А если обманут? Бояться обмана в ипотечной продаже не стоит, ведь именно эти сделки считаются самыми юридически прозрачными и чистыми. А проверку вашего покупателя проводят сразу две службы безопасности: страховщика и кредитора.

 

Полезные советы продавцу:

 

  • наведите справки о покупателе еще до сделки;
  • вычитывайте и проверяйте все документы;
  • контролируйте каждый этап сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно.

  

Продать квартиру быстро, при большом желании, можно, но это или сомнительная сделка, или серьезная потеря цены. Поэтому не стоит думать, что ипотечная продажа несет продавцу глобальные риски. Все они оправданы и с лихвой покрываются преимуществами. Не стоит спешить, медленно, но уверенно, к чистой и выгодной продаже.


Написать отзыв

Ваше имя:
Ваш EMail: (не для публикации)
Ваш город:
Ваш отзыв:
Примечание: HTML разметка не поддерживается! Используйте обычный текст.

Оценка: Плохо Хорошо
Введите код, указанный на картинке: