Как работает программа рефинансирования ипотечных кредитов

Для получения более выгодных условий по целевым займам, многие потребители стремятся перезаключить договор в действующей организации или другой компании. Лучшие программы по рефинансированию ипотечных кредитов позволяют удовлетворить ряд целей:

 

  • Сокращения ежемесячных взносов путем снижения ставок и/или увеличения сроков.
  • Изменения валюты.
  • Увеличения размера займа с помощью «докредитовки» - предоставления дополнительной суммы займа под залог того же объекта.
  • Консолидирования долгов – объединение нескольких невыплаченных займов в один для дальнейшего погашения с более выгодными ставками.

 

пункты программы

 

В каких случаях проводится перекредитование?

 

К рефинансированию прибегают в ряде ситуаций:

 

  • При наличии постоянных технических проблем с выплатой долга в имеющейся кредитной организации.
  • Ставки по ссуде превышают среднерыночные. При сравнении следует учитывать размер ежемесячного платежа, включая расходы на перекредитование - комиссию за предоставление новой ссуды, нотариальные расходы, отчет по оценке и страховые выплаты. Новый кредитор в качестве подстраховки может назначить повышенные ставки до момента полного оформления имущества.
  • Сумма ежемесячного погашения обременяет бюджет.
  • При внесении определенного количества платежей размер долга увеличился. Это происходит в случае привязки займа к индексу, (например, индекс повышения стоимости).
  • Банки практикуют программы по первоначальному предоставлению выгодных условий, а через время отправляют по почте дополнительное соглашение на повышение ставок со следующего отчетного периода вне зависимости от решения клиента.

 

определить выгоду

 

В чем выгода?

 

При улучшении условий займа в рамках одной организации, это всегда позволяет выиграть ряд привилегий для клиента:

 

  • Снижение ставок. Чем меньше переплата, тем выгоднее кредитный продукт.
  • Увеличение периода с сохранением основной суммы долга. Это условие позволяет снизить размер ежемесячных выплат. В результате клиент переплачивает по ссуде (за счет процентов), но размер ежемесячных взносов соответствует его бюджету. Если банк не пойдет на уступки, это грозит просрочками, а при увеличении срока выплат получит больше дохода за счет повышения суммы процентов.

 

Процедура рефинансирования в одной организации проходит очень быстро, без дополнительных взносов и оплаты услуг. Это определяет желание заемщиков остаться в действующем учреждении и перезаключить договор на новых условиях, несмотря на более привлекательные предложения другой компании.

 

Внимание! Эксперты рекомендуют рефинансировать кредиты в другом банке при снижении ставок более 2%.

 

Как рефинансировать кредит в другом банке?

 

Вне зависимости от цели перекредитования, этот процесс всегда осуществляется по стандартной схеме:

 

  • Заемщик утоняет у первого банка полный размер остатка долга, и погашенного тела кредита. О количестве зачисленных выплат сообщает финансовая отчетность.
  • Подает заявку на получение новой ипотеки. Ряд компаний предоставляют услугу в режиме онлайн.
  • При принятии банком положительного решения клиент предоставляет новому кредитору необходимую документацию. Этот перечень включает финансовый отчет, полученный в первом финучреждении.
  • По мере тщательной проверки бумаг и информации, предоставленной заемщиком, кредитный отдел предложит заключить договор.
  • При заключении ипотечного соглашения компания перечисляет полный размер долга на счет первого банка, и клиент обязуется погашать ссуду новому учреждению.

 

калькуляция взносов

 

Особенности процедуры

 

Главной проблемой при рефинансировании выступает передача залоговой недвижимости. Жилье, приобретенное за счет заемных средств, всегда служит основным обеспечением. Первый кредитор снимает обременение после получения полного остатка долга по займу. Новый банк обязуется погасить долг после заключения договора. И здесь возникает основной вопрос – как получить новую ссуду и заложить имущество, если оно служит обеспечением по действующему кредиту? Существует ряд способов решения проблемы:

 

Предварительная оплата

 

Клиент предоставляет новой компании временное обременение, позволяющее покрыть расходы по целевому займу. При осуществлении процедуры компания и заемщик заключают основное и дополнительное соглашение. Этот документ отображает информацию о том, что после полного погашения текущего долга, он передаст жилье в залог по выданному займу.

 

Передача закладной между кредитными организациями

 

Для проведения процедуры следует договориться с двумя компаниями. Если при открытии первого кредита была создана закладная, это позволяет упростить передачу жилья в залог другому фининституту. Закладная считается именной ц/б, предоставляющей право на залог объекта и отображающей основные параметры договора. При рефинансировании первый банк делает передаточную отметку на документе, указав точное название финорганизации, перекредитующей долг.

 

Так при одновременном подписании документации представителями 3-х сторон (2 кредитными компаниями и заемщиком), банки не несут риска: первая организация получает средства в счет погашения ссуды, вторая – заемщика и право залога на недвижимое имущество.

 

Последующий залог

 

В рамках программы заложенный объект повторно оформляют в качестве обеспечения. Преимуществом программы выступает отсутствие необходимости в согласии изначального заемщика, так как банк обязуется полностью погасить долг перед первым кредитором. Также нет необходимости в предварительном расторжении первого кредитного соглашения: оно потеряет силу с момента выплаты ссуды за счет рефинансируемых средств.

 

Оформление ссуды с отлагательными условиями

 

Новый кредитор идет навстречу клиенту. Соглашение оформляется с условием, что за определенный срок клиент предоставит обременение ипотекой. Так, СБ РФ отводит на оформление жилищного кредита 120 дней. При получении средств, клиент погашает первую ссуду, освобождая ипотечное жилье от обременения залогом изначального кредитора. А затем оформляет залог по соглашению на перекредитование с новой компанией.

 

дом на земле

 

Программы банков

 

Выбор программ определяется сроками, ставками и суммой кредитов:

 

  • Размер нового займа может быть использован только для погашения основного долга, а выплата процентов и финансирование других услуг проводится за счет клиента.
  • Банк может покрыть весь размер ссуды с процентами и прочими начислениями.
  • Компания готова предоставить сумму, превышающую прежний размер долга.

 

В последнем случае клиент имеет право распоряжаться излишком по собственному усмотрению.

 

Как определить размер ставок?

 

Ставки по ипотеке могут быть фиксированными или плавающими. Первый вариант остается неизменным на протяжении всего срока действия договора. Основным преимуществом выступает предсказуемость и возможность планирования расходов, исключено наличие процентного риска.

 

Плавающие ставки делят на постоянные и переменные. Первый вариант остается неизменным. Плавающие ставки связаны с рыночным индикатором, зависящим от условий, предусмотренных договором. Для кредитов в отечественной валюте служит индикатор Mosprime. Его значение может меняться каждый день.

 

Существуют также ставки перекредитования, устанавливаемые ЦБ РФ, они используются в качестве основного инструмента для регулирования переплаты. Пересмотр их размера проводится 1 раз в год.

 

Условия и требования

 

Основной перечень критериев к заемщикам представлен следующим списком:

 

  • Российское гражданство.
  • Возраст на момент рассмотрения заявки – от 21 лет.
  • Возрастная категория на момент завершения действия договора - 65 лет.
  • Положительная кредитная история.
  • Непрерывный трудовой стаж на протяжении последних 6 мес., 1 год суммарно за последние 5 лет.

 

Кроме самого клиента, кредитные компании всегда предъявляют ряд требований к недвижимому объекту, приобретенного на средства первого банка. Среди особых условий выделяют обязательное кредитование новой квартиры. Так банк исключает возможность предоставления заемных средств на недвижимость вторичного рынка. Особого внимания заслуживает размер займа и период действия текущего договора (от 6 месяцев).

 

Общие условия предоставления ссуды представлены следующим списком:

 

  • Верхняя граница по сумме — до 60 млн.р.
  • Длительность действия договора — от 5 до 25 лет.
  • Размер переплаты - от 7,5%.
  • При отказе от личной или титульной страховки ставки в среднем повышаются на 3%.
  • Залоговым объектом выступает недвижимость, размещенная в конкретных городах. Для многих банков не имеет значения, будь то первичная или вторичная недвижимость.

 

ставки растут

 

Сбор документации

 

Для переоформления договора по ипотечному займу следует предоставить следующую документацию:

 

  • По текущему займу требуется предоставление договора, графика платежей и дополнительных соглашений, копии закладной на недвижимость и справки об остатке долга. Также необходима справка об уступке прав требований по первому соглашению и просрочкам (при наличии таковых).
  • Заявка и паспортные данные.
  • Документация, подтверждающая доходность (справки о заработной плате, трудовая книга или договор по найму).
  • Бумаги по залоговому объекту, подтверждающие права собственности, оценочную стоимость и др.

 

Операции с валютной ипотекой

 

Валютные ипотеки могут показаться более удобным вариантом при оформлении ссуды, но ситуации на международном рынке способны резко изменяться, что определяет повышенный риск с размером займа. Перекредитование ссуды поможет изменить ее валюту, но не все банки готовы предоставить подобную услугу.

 

Как банки препятствуют рефинансированию кредитов?

 

Не все кредитные организации дают разрешение на оформление новой ипотеки, без которого невозможно открытие счета в новом банке. Это объясняется тем, что ипотечные займы являются для кредиторов высоколиквидными источниками дохода.

 

Предложения банков Москвы:

 

 «ФК Открытие» - минимальные ставки 11.75%, максимальная сумма 30000000 р., предельный срок 30 лет.

Абсолют Банк           - переплата от 11.5%,           размер заемных средств до 20000000р., длительность действия соглашения 30 лет.

Банк Уралсиб -          13%,    50000000 р.

Плюс Банк -  10.5%,            10000000р., первичный взнос       20%,    30 лет.

Газпромбанк - 10.8%,          45000000р., 30 лет.

Райффайзенбанк -     10.9%,            26000000р., 25 лет.

Плюс Банк -  11.5%,           25 лет.

Бинбанк -        11.5%, 25 лет.

ЮниКредит Банк -    11.9%, аванс 20%,   30 лет.

Центр-инвест -          10.25%,          3000000р.,     10%,    20 лет.

Банк СГБ -      10.4%,            первый взнос 20%, 25 лет.

АИЖК Алтайкапиталбанк - 10.5%,          10000000р., 30 лет.

Нико-Банк     - 10.5%,          2000000р., 30 лет     .

Хлынов          - 10.5%,           7100000р., 30 лет.

АИЖК Кошелев-Банк         - 10.5%,          7100000р., первоначальный взнос           20%,    30 лет.

АИЖК Ижкомбанк -            10.5%,            7100000р., авансовый платеж 20%, 30 лет.

Примсоцбанк -          10.5%,            20000000р., 27 лет.

АИЖК Ростфинанс -            10.5%,            5 300000р., первый взнос 20%,     30 лет.

Акибанк        - 10.5%,          10000000р., первоначальный взнос         20%,    30 лет.

Запсибкомбанк         - 10.99%, 30 лет.

Татсоцбанк -  11%, первый взнос 15%,    25 лет.

РосЕвроБанк -           11%,    5000000р., 20 лет.

Российский Капитал           - 11.25%, 25 лет.

 

кнопка рефинансирование

 

Преимущества программы для сторонних банков

 

Для сторонних организаций перекредитование ипотечных займов - инструмент для переманивания заемщиков. Предлагая выгодные условия, выплачивая ссуду клиента, и снижая ставки, банки выдают ипотеку, которую клиент будет погашать в новой организации, а залог и права на нее переходят к новому фининституту.

 

Досрочная выплата позволяет сэкономить на неоплаченных процентах, которые используются в качестве дохода для другой компании, даже с учетом уменьшения ставок. Важно понимать, что сторонние учреждения предоставляют рефинансирование только при условии, что клиент подтвердит платежеспособность по их требованиям.


Написать отзыв

Ваше имя:
Ваш EMail: (не для публикации)
Ваш город:
Ваш отзыв:
Примечание: HTML разметка не поддерживается! Используйте обычный текст.

Оценка: Плохо Хорошо
Введите код, указанный на картинке: