Как купить квартиру в ипотеку: условия, рейтинг банков 2017 года

Предложения банков:

 

• Тип жилища: первичный или вторичный рынок.
• Условия: сумма от 100 тыс. до 8 млн. руб., сроки – до 30 лет, первый взнос – от 15 %.
• Документы: с подтверждением доходов, без него.
• Способ передачи средств покупателю: до момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре, наперед.
• Форма расчета: наличными, безналичными средствами, через банковскую ячейку.
• Обеспечение: залог приобретаемого или имеющегося жилища, поручительство.
• Льготы: «господдержка», «молодые семьи», «материнский капитал», программы для военных и др.
• Банки: СБ РФ, ВТБ24, Дельтакредит, Банк Москвы, Россельхозбанк, Газпромбанк, Жилфинанс, Возрождение, Абсолют и др.

 

Требования к заемщикам

 

Список основных критериев составляет:

 

• Наличие регистрации на территории, где расположен банк.
• Стаж на последнем месте трудовой деятельности 2-6 месяцев. Общий срок - 1 год за предшествующие 5 лет.
• Отсутствие просрочек по предыдущим займам.
• Отсутствие других параллельных кредитов.
• Дееспособность.
• Возраст от 21 до 65 - 67 лет.
• При условии привлечения созаемщиков, их должно быть не более 3 человек, степень родства — супруг (а), брат/сестра, родители и третьи лица.
• Заявки от мужчин возрастом до 27 лет без военных билетов не рассматриваются. Исключением выступают военнослужащие, в запасе.

 

При одновременной подаче заявок в несколько финансовых организаций, повышается процент одобрения заявки. По принятию положительного решения банком следует выбрать подходящее жилье. Для осуществления этой операции потребуется 2–3 мес. Данные по предварительным условиям займа описаны в соответствующих разделах официальных сайтов. Сроки одобрения заявок варьируют в пределах 5 до 10 дней (выходные не учитываются).

 

Тщательной проверке подлежит вся предоставленная документация, поэтому специалисты рекомендуют искать жилье после оформления предварительного договора с банком.

 

Важно: за банком остается право отказать в предоставлении земных средств из-за неплатежеспособности клиента, основание - пакет документов. Другие причины считаются незаконными, их можно обжаловать в суде.

 

 

Выбор недвижимости

 

Жилье на вторичном рынке:

 

1. Отдельные квартиры.
2. Расположение на территории, указанной в ипотечной программе.
3. Соответствие сантехнормам (наличие отопительной, канализационной и водопроводной системы).
4. Не относиться к категории ветхих или аварийных помещений, поставленных на учет по капремонту, реконструкции с отселением или сносу (обычно это старые малоэтажные дома).

 

При выборе объекта в новостройках, банки готовы предложить ряд вариантов из базы аккредитованных застройщиков. Кредитование осуществляется с использованием специальных программ, включая и господдержку.

 

Пример

 

Банк «ДельтаКредит» увеличил лимит по программе «Ипотека с господдержкой» до 9,25 млрд. руб. под 12 % годовых. Клиентам доступны льготы при условии соблюдения требований, утвержденных Правительством РФ.

 

Условия:

 

• Тип жилья - квартиры на первичном рынке.
• Валюта – руб.
• Процентные начисления – от 11,5% при участии в программе «Назначь свою ставку. Оптима» и внесения разового платежа от 1% от суммы займа.
• Первый взнос – 20% при покупке готового жилищного объекта; 20% при участии в долевом строительстве для заемщиков, готовых подтвердить доходы через 2-НДФЛ; от 30% - при выборе другой формы подтверждения доходов участниками долевого строительства.
• Сроки - до 25 лет.
• Расходы на страховку – согласно тарифам страховиков.
• Ограничения по суммам: 8 миллионов руб. для столицы и СПб. До 3000000 руб. для других городов.

 

Если клиент намерен самостоятельно выбрать квартиру на первичном рынке, то к застройщику будет предъявлен ряд требований:

 

• Срок на строительном рынке – от 5 лет.
• Оценочные нормативы финансовой стойкости по з-ну 214-ФЗ.
• Отсутствие просрочек от 1 года по завершению строительства и сдачи недвижимости в предыдущие периоды.
•  Наличие помещений точечной и массовой постройки (от2-х), запущенных в эксплуатацию.
• Отсутствие инициированного банкротства или ликвидации.

 

Получить профессиональную помощь при выборе объекта и уверенность в правомерности осуществления сделок помогут агентства недвижимости, сотрудничающие с финансовыми организациями. Банки предлагают клиентам ознакомиться с базами партнеров.

 

 

Оценка недвижимых объектов

 

По условиям ипотеки залоговым объектом выступает ликвидное залоговое обеспечение в виде недвижимости. Его оценочная стоимость позволяет определить сумму ипотеки.

 

Многие банки, для получения достоверных данных, предлагают обратиться к оценочным организациям - партнерам. При наличии отрицательного опыта работы с финансовой организацией, банк оставляет за собой право инициирования дополнительной проверки. В случае выявления недостоверных данных или несоответствие требованиям з-на РФ, банк направит мотивированные жалобы в регулирующие службы (СРОО). Сертификацию об оценке предоставляет в банк заемщик.

 

Список документов

 

Основные документы, необходимые для принятия решения банком при подаче заявки (в офисе или на сайте):

 

Для клиента

 

• Паспорт.
• Документ, подтверждающий доходы (справка по форме банка, выписка по счету, 2-НДФЛ).
• Трудовая книга.
• СНИЛС.
• Документы об образовании (аттестат, диплом).
• Свидетельство о бракосочетании и рождении детей.
• ИНН.
• Кредитные договора (для проверки отсутствия просрочек).

 

По недвижимости:

 

• Документы, подтверждающие права собственности (договора, акты).
• Техническая документация (кадастровый или технический паспорт).
• Копия паспорта продавца недвижимости.

 

Возможно предъявление требований к рассмотрению документов, подтверждающих другие регулярные доходы.

 

Например: супруги подали заявку в банк для оформления займа в 2,5 млн. руб., оба трудоустроены (размер общего ежемесячного дохода составляет 50 тыс. р.), наследников нет, возрастная категория 30 лет. Банк отказал в выдаче кредита, так как прожиточный минимум достиг до 15 тыс. руб.

 

Выход: уменьшить размер запрашиваемой суммы - до 1,5 млн. руб., или привлечь созаемщиков с зарплатой от 2,5 тыс. в мес.

 

При регистрации в квартире дееспособных совершеннолетних лиц, не участвующие в займе, банк потребует предоставления нотариально заверенных заявлений об их осведомленности, относительно следующего порядка:

 

Объект, используемый для проживания, является залоговым обеспечением.

При неисполнении обязательств, предусмотренных ипотечным договором, жилье будет подлежать взысканию, вплоть до выселения клиентов.

 

При регистрации лиц, не имеющих родства с заемщиками, банк потребует дополнительного пояснения и документального подтверждения наличия имущества у указанных лиц, где может быть проведена их регистрация.

 

Важно: банки отрицательно относятся к положению, когда в числе собственников залогового объекта имеются несовершеннолетние и/или недееспособные лица.

 

 

Кредитный договор

 

При изучении договора особого внимания заслуживает обременение и возможные расходы. Обычно они скрываются за скрытыми процентами, включая разные комиссии (за снятие наличных, обслуживание счетов) и обязательные депозиты, определяемые в процентных соотношениях от суммы займа.

 

Например: при оформлении займа в 1 млн. руб. по ставке 10% годовых, годовой размер выплат без скрытых расходов составит 100000руб. (1000000*10%). Начисление комиссионных за снятие наличных в размере 2,8%, приведет к увеличению процентных ставок до 12,8% и дополнительным расходам, увеличенным на 28000 руб. (1000000*2,8%).

 

Важно: согласно постановлению президиума ВАС№ 8274/09 от 17.11.2009, банки лишены права начислять комиссионные за обслуживание счета по займу.

 

Обязательные комиссии к выдаче ссуды должны быть указаны в договоре и при рассмотрении процентных ставок. В процессе подписания договора следует запросить у финансовой организации раскрытие сопутствующих расходов, для отображения реальных сумм переплаты по ипотечной программе.

 

 Вниманию клиентов подлежат изменение размера процентных начислений. Многие учреждении используют эту возможность односторонне, без согласия клиента. Это грозит вероятностью повышения банком процентных ставок в случае ухудшения экономического положения в стране. Специалисты рекомендуют обращать внимание на указание в договоре возможного изменения процентов или сумм к возврату только при условии обоюдного согласия сторон.

 

Дополнительно учитывается возможность досрочного погашения займа, предусмотренная законодательством. Но ряд банков обусловливают это право рядом дополнительных взносов. Например, кредитный договор может обязывать клиентов на внесение дополнительной суммы в 1% при досрочном расторжении договора.

 

 

Сделка с продавцом

 

После составления кредитной сделки, предусмотрено получение денег и покупка выбранного жилья. После получения средств покупатель может заняться приобретения жилья. Для отображения отношений между сторонами используется договор купли-продажи, где ключевым аспектом выступает стоимость жилья и принцип расчета.

 

Варианты оплаты:

 

• Наличный.
• Безналичный.
• Через депозитарную ячейку.

 

Часто банки требуют первоначальную регистрацию договора купли-продажи объекта и ссуды, затем предоставляют объем оговоренных средств. Тогда покупка жилья осуществляется по следующей схеме:

 

• Заемщик извещает продавца об оформлении ссуды и договаривается об осуществлении сделки при условии отсрочки платежа.
• Выдает авансовые средства продавцу из личных средств и регистрирует договор купли-продажи, в банк предоставляет свидетельство о произведенной сделке и регистрации ссуды. Эти документы выступают основанием для окончательного расчета с продавцом.

 

Обычно продавцы соглашаются на подобные условия, так как после регистрации ипотечного займа банк предоставляет требуемую сумму в ближайшие дни. В качестве гарантии выступает действующее законодательство. Регистрация недвижимости производится в Росреестре.

 

 

Страхование и оформление ипотеки

 

Перед подписанием ипотечного договора требуется обязательное оформление страховки на залоговую недвижимость для предупреждения риска повреждения или утраты. Банк может предложить оформить личное страхование, мотивируя это сниженными процентными ставками. Дале следует регистрация ипотечного займа и закладной в Росреестре, что исключает дальнейшее проведение действий со стороны клиента без ведома банка. Закладная остается в банке для обеспечения возможности перепродажи прав по договору.

 

Взимание просроченного долга

 

В случае просрочки банк стремится к проведению конструктивного диалога с клиентом. Если у заемщика возникают финансовые трудности, банк предлагает оформить реструктуризацию займа через:

 

• Смену графика платежей.
• Пролонгацию ссуды.
• Изменение процентных начислений.

 

В противном случае отклонение от уплаты долга является уголовно-наказуемым деянием.

 

Как отказаться от кредита?

 

В случае переезда, потери работы или дееспособности, возникают просрочки по платежам. Сотрудники банка позванивают должникам и напоминают об имеющемся долге. При отсутствии ответа, финорганизация отсылает почтовые уведомления об уплате кредита в течение 10 дней. Если клиент никак не отреагировал, банк обращается суд, где выносится решение о досрочном взыскании оставшегося долга и процентов, о реализации жилья на аукционных торгах. Недвижимость на торгах продается по залоговой стоимости, она меньше рыночной.

 

Вырученные средства возвращают клиенту в размере уплаченных им сумм по основному займу за минусом процентных начислений и штрафов, наложенных финорганизацией.

 

Например: клиент получил ссуду 3 млн. руб. За 2 года он вернул банку с процентами 500 тыс. р. При взыскании долга размер кредитных обязательств составляет 2,7 млн. р. (остаток займа + процентные начисления). Залоговая стоимость жилья составляла 2,3 млн. р., а фактически на торгах оно продано за 2 млн. р. В результате клиент должен банку 700 тыс. р. (покрытие остатка производится страховой суммой). Так как процесс взыскания длится долгое время, у заемщика имеется возможность найти работу и рассчитаться по кредитным обязательствам:

 

• Если клиент до суда или в процессе судебных заседаний внесет средства по текущему долгу, возможно мирное решение проблемы, так как банкам не выгодно заниматься продажей жилья.
• Если дело дойдет до суда - клиент имеет право требовать снижение размера штрафов.

 

 

Льготы по ипотеке

 

Льготы по ипотечным займам предоставляются банками определенной категории заемщиков.

 

Зарплатникам

 

Клиенты, получающие зарплату в банке, могут оформить ипотеку со сниженными ставками на 0,5%-1,5%, без подтверждения доходов (банк анализирует данные на основе выписки), процесс осуществляется быстрее и требует минимального пакета документов.

 

Молодым семьям

 

Программа «Молодые семьи» рассчитана на получение госсубсидии размером в 35%-40% от стоимости приобретаемой квартиры. Молодыми считаются семьи, где супруги не достигли 35-летнего возраста. В дополнение следует учесть ряд условий:

 

• Семьи нуждаются в улучшении жилищных условий (на протяжении нескольких лет стоят в очереди).
• Общий доход семей позволяет покрыть разницу между оценочной стоимостью жилья и полученной субсидии.

 

Кроме госпрограммы, льготы по займам для молодых семей предоставляют и сами банки. Сбербанк, например, предлагает оформление кредита на следующих условиях:

 

• Сумма: от 300 тыс. руб.
• Проценты: от 10,25%.
• Срок: до 30 лет.
• Первый взнос: от 20%.
• Созаемщики - до 3 человек возрастом от 21 до 75 лет.

 

Ряд банков оформляет ипотеки с привлечением материнского капитала, используемого в качестве первоначального взноса или погашения части долга по уже оформленному займу. Программа действует при покупке недвижимости на первичном и вторичном рынке, но с соблюдением ряда условий:

 

• Квартира, приобретаемая с использованием заемных средств, должна быть оформлена в собственность клиента/ общую долю с супругами/детей (на собственное усмотрение).
• Клиенты, не получающие официальный доход в банке, должны предоставить копию трудовой книги и справку по форме 2-НДФЛ.
• На протяжении 6 мес. с даты выдачи заемных средств следует обратиться в ПФ РФ и сделать запрос на перечисление средств в пользу банка.

 

Военным

 

Программа располагает сниженными процентными ставками, на которые могут рассчитывать участники накопительно-ипотечной системы, имеющие право на получение целевого кредита на жилье согласно Федеральному з-ну №117-ФЗ от 20.08.2004г.

 

Другие льготы

 

Партнерские программы застройщиков

 

Льготы доступны клиентам, оформляющим жилье на первичном рынке у компаний-застройщиков, аккредитованных финорганизацией. Кроме снижения процентных начислений, уменьшен первый взнос и упрощен процесс сборки документации (проверка жилья не требуется, так как застройщик является партнером банка). Кроме строительных компаний, партнерами могут быть риэлторы.

 

«Проверенные» заемщики и вкладчики

 

При условии успешной работы с клиентом по предыдущим займам, банк обычно предлагает ему более низкие ставки. Владельцам депозитных счетов также доступны льготы. Им предлагают внести первый взнос на пополняемый вклад «ипотечный вклад». Иногда процентные начисления по нему выше, а ставка по ипотеке ниже.

 

Корпоративные программы

 

Принцип программ состоит в следующем: сотрудник фирмы оформляет ипотеку под минимальные проценты, которые останутся таковыми на весь период работы клиента в компании.

 

 

ТОП-10 банков