Как проходит сделка по продаже квартиры по ипотеке

Не все собственники жилья рады покупателям, приобретающим недвижимость в кредит, но предложения на рынке вторичных квартир превышают спрос, и многие собственники вынуждены соглашаться на сделку. Эксперты утверждают, что сделка по продаже квартиры в ипотеку выгодна продавцу, так как банк оформляет договора и обеспечивает безопасность расчетов, сам процесс проходит ряд этапов:

 

• Проверка обременения, оценка состояния и средней стоимости по рынку.
• Подготовка к сделке, одобренной финансовой организацией.
• Оформление прав собственности.
• Перечисление полной суммы займа.

 

 

Проверка техсостояния

 

Осмотру полежат:

 

• Все конструктивные элементы здания (стены, полы и перекрытия), где возможно образование трещин, потеков или плесени.
• Отопительные приборы и коммуникационные системы.
• Двери и окна, для выявления целостности конструкций, остекления и пр.
• Открытые части проводки, розетки и выключатели.

 

Аудит состояния проводится в 2 этапа: заемщиком и кредитором. При проверке вторичного жилья особое внимание уделяется соответствию планировки жилья плану техинвентаризации.

 

Оценка стоимости

 

В результате визуального осмотра и убеждения в том, что реализуемое жилье может послужить новым хозяевам на протяжении всего срока нахождения под залогом, банк предлагает провести экспертизу на определение оценочной стоимости жилья. Чаще банки рекомендуют специалиста, выполняемого процесс. Это позволяет установить фактическую стоимость жилья, исходя из места расположения, возраста дома и его состояния.

 

Экспертная оценка указывает на максимальную сумму, предусмотренную для осуществления сделки купли-продажи. Оценочная процедура исключает необоснованное повышение цен на жилье.

 

 

Страхование

 

В качестве гарантии возврата инвестированных денег при невозврате клиентом ипотеки, используется страховка ипотечных рисков, предусмотренных для поддержания ликвидности имущества. Страховые риски распространяются на затопление, пожар, повреждение или стихийные бедствия.

 

Оформление недвижимости в залог

 

Подтверждением того, что банк одобряет сделку, выступает договор ипотечного кредитования, на основе которого жилье оформляется в залог кредитной организации. Операция проводится после подписания документации о купле-продаже жилья.

 

Продавец получит согласованную сумму после подтверждения фактического перехода прав на имущество. Специфика регистрации ипотечного жилья заключается в том, что при отсутствии поступлений на счет продавца в течение 10 рабочих дней со дня передачи прав собственности, сделка считается недействительной, а права на имущество возвращают к первичному состоянию, которое предшествовало подаче документации в Росреестр.

 

Получение средств

 

Оптимальные способы:

 

С использованием банковских ячеек. По условиям договора покупатель банка с обналичивает поступившую на р/с сумму и размещает ее в ячейке. Продавец получает к ней доступ после предоставления выписки из Росреестра и заключения сделки купли-продажи.

 

Перечисление денег на счет продавца. С учетом того, что передача средств по договору купли-продажи ипотечного жилья осуществляется путем безналичного перевода с т/с клиента на р/с продавца, покупатель исключен из цепи взаиморасчетов. Их осуществляет непосредственно банк после получения закладной на квартиру и регистрации прав владения.

 

 

Как проходит процедура в Сбербанке

 

Порядок покупки жилья в ипотеку включает несколько этапов:

 

• Клиент подписывает договор с кредитной организацией на получение ссуды.
• Получает заемные средства.
• Продавец и покупатель уточняют все детали процедуры, договариваются о продаже жилья через ипотеку.
• Для закрепления договоренности стороны подписывают предварительное соглашение, покупатель выплачивает сумму задатка, и получает от продавца расписку о передаче средств.
• На основе независимой экспертизы определяется оценочная стоимость недвижимости, она должна совпадать с ценой, предусмотренной основным договором.
• После одобрения сделки банком, стороны подписывают основное соглашение на ранее оговоренных условиях.
• Договор проходит регистрацию в МФЦ или Регпалате.
• Клиент банка обращается в Росреестр за выпиской, подтверждающей права собственности на жилье (стандартные свидетельства в Регпалате больше не предоставляются).
• Со всей документацией стороны обращаются в кредитную организацию.
• После уплаты всех комиссий, страхования и оформления кредитного договора, сторонам предлагается арендовать сейф, в который закладываются личные и кредитные средства.

 

Продолжительность сделки варьирует от 1,5 ч до 1 дня.

 

Основные параметры договора

 

В ипотеку можно оформить как первичную, так и вторичную квартиру. Недвижимость, оформленное в кредит, остается у клиента, он является владельцем и имеет право пользования. Возможна реализация квартиры с разрешения кредитной организации.

 

Обязательные аспекты договора включают:

 

• Указание предмета ипотечного займа.
• Оценка имущества.
• Параметры и период выполнения обязательств, обеспечиваемых ипотечным займом.
• Жилая площадь.
• Местонахождение.
• Условия основных обязательств, обеспечиваемых ипотекой.
• Права, на которых объект принадлежит залогодателю.

 

Ипотечное соглашение имеет юридическую силу с момента его госрегистрации.

 

 

Список документации

 

Для оформления ипотечного займа от клиента требуется ряд документации:

 

• Паспортные данные или военное удостоверение.
• СНИЛС.
• ИНН.
• Военный билет для граждан призывного возраста.
• Документы об образовании (аттестат, диплом и др.).
• Свидетельство о рождении детей.
• Трудовая книга, заверенная работодателем.
• Подтверждение доходов (справка 2 НДФЛ или по форме банка).

 

Дополнительная документация:

 

• Справка о прописке (по форме 9).
• Паспорта лиц, проживающих вместе с клиентом и его родственников (родителей, супругов и детей).
• Пенсионное удостоверение и справка о размере ежемесячных начислений.
• Свидетельство о смерти родных.
• Документация на движимое или недвижимое имущество, владельцем которого выступает заемщик. Пори наличии в собственности жилого объекта следует предоставить его характеристики (по форме 7). По ценным бумагам следует собрать выписки из реестров держателей ц/б.
• Бумаги, подтверждающие наличие счетов в банках (карты, депозиты, текущие) с выписками за 6 мес.
• По кредитной истории: документация, подтверждающая своевременное погашение обязательств за 6-12 месяцев.
• Кредитные договора погашенных займов.
• Справки от нарколога и психолога.

 

В кредитную организацию предоставляются копии документации. Но в момент их предъявления банковский работник попросит оригиналы.

Созаемщикам или поручителям также следует предъявить указанные документы.

 

 

Пакет документов для заключения сделки купли-продажи

 

Ниже приведен перечень документации от продавца, предоставляемой при проведении сделки купли-продажи. Ее запросят в Регистрационной палате или МФЦ в момент проведения сделки:

 

Паспорта продавцов. При участии в сделке собственников возрастом до 14 лет, следует подготовить свидетельство о рождении и паспорт опекуна, для несовершеннолетних (от 14 до 18 лет) — паспорт

 

Договор купли-продажи недвижимости. Следует предусмотреть несколько экземпляров, исходя от количества сторон сделки + 1 для регистратора. При участии одного продавца и покупателя - 3 документа. Подписание договора осуществляется на момент регистрации сделки.

 

Разрешение в органах опеки и попечительства.

 

Соглашение супруга, заверенное у нотариуса. Оно не предоставляется при наличии брачного договора или получении жилья в наследство, дар. В случае смерти супруга, необходимо предоставить свидетельство о смерти.

 

Участники ипотечной сделки

 

Основными лицами, участвующими в процедуре по кредитованию квартиры выступают:

 

Заемщики - физлица, оформляющие кредитные договора с банком. В качестве обеспечения исполнения обязательств выступает залоговое имущество.

 

Кредиторы. Финансовая организация, предоставляющая ссуду, выступает залогодержателем недвижимости. Клиент является залогодателем. При невыполнении обязательств заемщиком, банк вправе продать жилье и возместить сумму займа.

 

 

Органы госрегистрации прав на недвижимость. Ипотечное соглашение подлежит госрегистрации, на основе которой оно принимает юридическую силу.

 

Нотариус. Договор купли-продажи и ипотеки недвижимости должен быть нотариально заверен. За удостоверение договора выплачивается пошлина в размере 0,3% от размера договора, но не более 3000р.

 

Продавец недвижимости - физлица и юр лица, располагающие в собственности недвижимым объектом.

 

Риэлтеры. Юрлица, участвующие или обслуживающие сделки. Их услуги обычно сводятся к подбору вариантов и сопутствующего сервиса (например, предоставления условий для переговоров, показ клиенту недвижимого объекта, договоренность с нотариусом о проведении процедуры).

 

Оценщики. Их задача заключается в определении рыночной стоимости жилья, оформляемого в ипотеку.

 

Страховые организации. Страховые договора исключают риск невозврата денег при утере трудоспособности заемщика. Оставшуюся сумму будут выплачивать страховые компании.

 

Заключение сделки по Росвоенипотеке

 

Продажа жилья по военной ипотеке проходит в несколько этапов:

 

 При получении свидетельства о регистрации в программе НИС, военным предлагается подписать договор с агентством недвижимости или отыскать жилье самостоятельно, встретиться с продавцом.

 

Стороны согласовывают все нюансы процедуры, требуемые документы и сроки проведения операции.

 

Затем требуется составление и подписание предварительного соглашения, где прописаны все оговоренные условия.

 

Продавец готовит документацию на жилищное имущество для принятия решения со стороны кредитора. Пакет документации соответствует стандартным требованиям, предусмотренным госрегистрацией. В отдельных случаях банк может потребовать дополнительные сведения.

 

Участник НИС оформляет заявку на ипотеки, предоставляет полный список бумаг, необходимых для рассмотрения заявки.

 

Кредитор выносит решение о предоставлении займа или отказе в нем. Время рассмотрения заявки варьирует от 1 до 7 дней.

 

 

В случае одобрения, клиент оформляет счет в этом же банке. На него будут перечислены средства с накопительного счета военнослужащих в пользу авансового платежа продавцу и остаток суммы на покупку жилья от финучреждения (заемные средства). После госрегистрации сделки деньги будут отправлены продавцу квартиры.

 

Документация на имущество передается независимому оценщику. Продавец обязуется в назначенный день и время предоставить доступ к жилью для осмотра экспертом. Оценка недвижимости проводится на протяжении 1-3 дней. Услуги специалиста оплачиваются покупателем.

 

Если объект отвечает требованиям банка, он заключает с военным соглашение на выдачу ссуды, и договор о жилищном займе для получения денег с именного счета участника НИС, которые позже будут переданы продавцу в виде аванса.

 

Покупатель подписывает обязательную страховку на имущество, титул и жизнь военного. Все расходы также покрывает участник НИС.

 

После подписания договоров (на предоставление кредитных средств, оценку, страховку), бумаги проверяются на соответствие требованиям законодательства и подписываются в «Росвоенипотеке». Процедура занимает не более 7 дней.

 

После составления договора на целевой жилищный кредит с «Росвоенипотекой» на счет клиента поступают средства для перечисления продавцу аванса, они подписывают договор купли-продажи недвижимости, указывая порядок взаиморасчета. Передают соглашение для госрегистрации, на нее отводится 5-7 дней.

 

Подтвердив права собственности участника НИС на приобретаемое жилье, документ необходимо отправить в банк. На счет продавца, оформленный для осуществления этой операции, перечисляются средства, размер которых определяется стоимостью недвижимости.

 

Продавец получает деньги и передает клиенту банка ключи от квартиры. Сделка считается закрытой.

 

На проведение сделки отводится не более 30 дней.

 

 

Детали сделки могут отличаться, исходя из выбора банка.