Как проходит продажа квартир от застройщика по ипотеке

В 2017 году эксперты отмечают положительную тенденцию спроса на жилье в новостройках, отличающихся недорогой ценой, современной планировкой и развитой инфраструктурой. Благодаря программе господдержки продажа квартир от застройщиков сопровождается меньшим размером ставок, относительно вторичного жилья и более привлекательными условиями:

 

• Валюта - рубли.
• Ставки - от 10%.     
• Первичный взнос – от 10%.
• Сроки - от 1 до 30 лет.
• Льготы: для военных, молодых и многодетных семей, социальных работников, под материнский капитал.

 

Ряд кредитных организаций также предлагает принять участие в акциях и спецпрограммах (снижение ставок или кредитные каникулы) при покупке жилья у конкретного застройщика.

 

 

Отличия новостройки от готового жилья

 

Первичной недвижимостью считаются те объекты, на которые еще не оформлены права владения. По факту — это реализация недвижимости, существующей только на бумаге, несмотря на ведение строительных работ. После ввода помещения в эксплуатацию, заемщик, он же дольщик, получает свидетельство на права собственности, и жилье принимает юридический статус «вторичная недвижимость».

 

Важный момент: при оформлении ипотеки на готовые квартиры, можно рассматривать любой вариант жилья, соответствующий требованиям кредитной организации, а при покупке первичной недвижимости, заемщики ограничены в выборе продукта. Обычно финансовые учреждения позволяют оформлять квадратные метры, находящиеся на этапе возведения только у аккредитованных компаний-застройщиков.

 

При покупке первичной недвижимости, во время ее постройки, ставки по ипотеке будут повышенными, и только в результате окончания постройки и оформления прав на владение квартирой, процент кредитной организации будет снижен. Обычно разница в процентных начислениях составляет близко 1-2%.

 

Инструкция по оформлению займа

 

Сам процесс приобретения квартиры в новостройке включает несколько этапов:

Выбор объекта недвижимости - первый этап на пути к покупке жилья. Список организаций, готовых рассматривать заявку на кредит определяется выбором новостройки. Важно помнить, что не все банки готовы выдать ссуду на этапе постройки ипотечной квартиры. Изначально следует определиться с объектом. Клиента должна удовлетворять стоимость, месторасположение помещения, сроки возведения и пр. Строительная компания предложит ознакомиться со списком аккредитованных учреждений.

 

 

Бронирование жилья у застройщика. Заемщики заинтересованы, чтобы в процессе рассмотрения заявки и подготовки документации, выбранное жилье не будет выставлено на продажу. Здесь возможен ряд вариантов бронирования:

 

• Устно, безвозмездно. Обычно застройщики оставляют жилье на срок до 14 дней, на протяжении которых клиент обращается в финансовое учреждение и получает одобрение.
• Устно с дальнейшей оплатой агентского договора. Потенциальный покупатель устно договаривается по конкретному жилью, а после положительного решения банка заключает агентский договор с застройщиком. В рамках договора осуществляется подбор недвижимости (забронированной ранее) и полное сопровождение контракта.
• С внесением предоплаты по агентскому договору. Застройщик заключает с клиентом соглашение о закреплении за ним жилья на заданный период. При положительном ответе банка понравившееся жилье остается за клиентом. В случае отказа в кредитной организации, средства остаются у застройщика.

 

Получение положительного решения на приобретение квартиры в кредит. Ориентируясь на список банков-партнеров, следует подать заявку на получение ссуды. В случае одобрительного решения, необходимо уведомить строительную компанию и начать сбор документации, необходимой для проведения сделки.

 

Оформление страховки. Согласно ст.31 ФЗ «Об ипотечном кредитовании», страхование имущества является обязательной процедурой. Личную страховку банки предлагают оформить на добровольной основе.

 

Заключение сделки на покупку первичной недвижимости, оформление ссуды, соглашения на долевое участие и добровольной страховки.

 

Регистрация соглашения на долевое участие. Пакет документов передается для регистрации в Госреестре, что позволяет получить право на жилье и оформляет обеспечение в виде ипотеки. С этого момента клиент обязуется вносить обязательные взносы по графику.

 

 

Государственная комиссия – заключительный этап возведения. По завершению монтажных работ, строительная компания подает заявку в ГСН, где будет назначена комиссия для проверки недвижимости на предмет выполнение работ, согласно проекту и правильность составления документации. Если не обнаружено нарушений и дефектов, предоставляется разрешение на ввод помещения в эксплуатацию. Стороны подписывают акт приема-передачи жилья.

 

Оценка недвижимости по ипотеке. Процесс заключается в обследовании жилья независимыми оценщиками для определения рыночной стоимости объекта. Отчет независимых экспертов предоставляется в кредитную и страховую организацию.

 

Подготовка закладной в финансовом учреждении, требующей дальнейшей регистрации в муниципальных органах.

 

Регистрирование прав собственности. Соответствующее свидетельство предоставляется после предъявления в Госреестр договора на долевое участие в постройке, акта приема-передачи жилья, закладной и отчета от независимого оценщика. После оплаты пошлины, необходимо предоставить подлинную документацию для регистрации жилья. При этом госслужащий обязуется оставить расписку об изъятии бумаг, где укажет дату предоставления свидетельства. Согласно законодательству, договора долевого участия, как и соглашение купли-продажи с использованием ипотечного займа, регистрируются на протяжении 5 рабочих дней.

 

Страхование недвижимости. Процедура является обязательной.

 

В результате заемщик становится владельцем жилья, оформленного в ипотеку.

 

 

Требования к заемщикам

 

При рассмотрении заявки на выдачу займа банки оценивают заемщиков по ряду критериев:

 

• На получение ссуды могут рассчитывать граждане РФ в возрасте от 21 до 65 лет (на момент полного погашения займа).
• Клиент должен подтвердить стабильное трудоустройство, общий стаж - от 1-го года и не менее 3-х мес. по одному месту работы.
• Минимальный уровень доходности варьирует от 80000р. При этом размер ежемесячных взносов не может быть выше 40% от зарплаты.
• В качестве обременения на период возведения помещения выступают имущественные права требования, что объясняется отсутствием залога и поручителей. После сдачи помещения в эксплуатацию, и оформления правоустанавливающей документации, залогом выступает кредитуемое жилье.

 

Список документов

 

По клиенту:

 

• Паспортные данные.
• Подтверждение дохода (справка по ф. 2-НДФЛ или по форме банка).
• Копия трудовой книги, для военнослужащих — справка в установленной форме.

 

При залоге имеющегося жилья:

 

• Правоустанавливающие бумаги.
• Техдокументация: кадастровый/техпаспорт.
• Ксерокопия паспортных данных продавцов жилья.

 

 

Дополнительные расходы

 

Обычно при сумме в 5 млн.р. дополнительные расходы составляют от 2% до 10% от стоимости недвижимости, например:

 

Комиссия. Во многих банках предусмотрено наличие комиссии за предоставление займа. В среднем она составляет 1% от размера ссуды (если в расчетах используется сумма в 5 млн.р., то комиссия составит 50000р.).

 

Страховка. На период постройки помещения банк потребует оформить страхование финансовых рисков. При вводе помещения в эксплуатацию клиент обязуется покрывать риски на порчу имущества и личного здоровья, трудоспособности. Обычно агентства предлагают полный пакет услуг по цене 1% от суммы долга. В случае отказа банк повышает ставки на 2-4п.п.

 

Согласно законодательству договора, подтверждающим передачу прав собственности, могут быть заверены нотариусом или работником госреестра. Пошлина нотариуса составляет 1% от оценки недвижимости. Многие компании обходятся простой формой соглашения, позволяющего избежать оплаты госпошлины, покрывая расходы лишь за сопутствующую документацию (закладные, соглашения супругов, копии нотариальных документов, договора) – до 8000р.

 

 

Предложения банков

 

 

Список популярных предложений включает:

 

• Россельхозбанк        - от 10.25%, до 20 000000 руб., первичный взнос от     15%, срок до 30 лет.
• ВТБ Банк Москвы    - от 10.4%, аванс от             10%, до          30 лет.
• Тинькофф Банк -      от 13%, до 99000000р., первый взнос от 20%, срок до 30 лет.
• «ФК Открытие» -     от 13%, до 30000000р., аванс от     30%,    30 лет.
• ДельтаКредит           - от 10%, первый взнос от 15%,    25 лет.
• Транскапиталбанк -             от 10.25%, средства клиента от 15%,        25 лет.
• РосЕвроБанк - от 11.25%, до 20000000р., авансовый платеж от 15%, до 20 лет.
• Сбербанк - 10,4%, сумма от 300000р., первый взнос от 15%, срок до 30 лет.
• ДельтаКредит - 10%, размер займа от 300000р., первоначальный взнос        от 15%,           до 25 лет.
• Возрождение - 10,9%, параметры кредита до 30млн.р., первый взнос от 10%, срок до 30 лет.
• Промсвязьбанк - 10,9%, ссуда до 30млн.р., первоначальный взнос от 10%, длительность до 30 лет.
• СМП Банк - от 7,5%, до 15000000р., до 25 лет, без первого взноса.
• ГазпромБанк - от 11,5%, параметры займа до 10 млн.р., первый взнос от 40%, длительность действия соглашения - до 30 лет.
• РосЕвроБанк - от 9,75%, первый взнос    от 5%, сумма             до 20млн.р.
• Альфа-Банк - от 9,75 %, минимальная сумма от 600000р., первый взнос — от 15%, до 25 лет.

 

За детальной информацией рекомендуем обращаться на сайты компаний.