Зачем нужна оценка недвижимости для ипотеки? Цена и документы

Оценка квартиры при покупки ее в ипотеку согласно закону РФ (№ 102-ФЗ от 16.07.98) это обязательная процедура, позволяющая определить рыночную и ликвидную стоимость объекта по ряду параметров:

 

• Общая жилая площадь, размер кухни.
• Балкон и/или лоджия - их наличие или отсутствие, застекление.
• Высота стен 2,4–3,2 м.
• Строительная экспертиза жилого объекта.
• Панорама из окна.
• Соответствие планировки объекта плану, выданному БТИ.
• Подсоединение объекта к электросети, газовой и водной магистрали, ГВС, канализационной системе.
• Тип перегородок и перекрытий (стройматериалы, конструктивные особенности).
• Необходимость в реставрационных работах - обоснование мнения.
• Техтаблица осмотра помещения, где находится оцениваемое жилье, с выводами о дефектах конструкции, инженерных систем, способных к приведению аварийных операций, признанию помещения ветхим.
• Описание подъезда, фасадных стен.
• Физический износ помещения в процентном соотношении.
• Схема подъезда к дому.
• Отдаленность до метро. Длина пути - пешком или транспортом.
• Усредненная цена 1 кв. м жилплощади в указанном районе.
• Оснащение придомовой территории зелеными насаждениями, детскими площадками, автостоянками. Соседство с объектами, снижающими или повышающими эстетические характеристики двора.

 

 

Кроме информации, отчет включает в себя цветные снимки объекта, копии необходимой документации на жилье, исполнительной организации. Отчет составляет 27-30 страниц. Особое внимание банк уделяет размеру ликвидной стоимости жилья.

 

Когда требуется оценка недвижимости?

 

Основные варианты включают:

 

• Продажу жилья, что сопровождается оценкой рыночной или кадастровой стоимости объекта.
• Выявление диапазона цен при оформлении страховки.
• Ипотека. Операция схожа с рыночной оценкой, что определяется выявлением аналогичных факторов.
• Передача жилья в залог.
• Судебные решения и споры, выявлении доли при разводе и т.д.

 

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

 

Оценка недвижимости проводится по ряду критериев:

 

• Возраст и состояние. Требуется проверка устойчивости конструкций, декоративных элементов, основания, крыши и подвала.
• Размещение. Особое внимание уделяется удаленности от города, специальным коттеджным поселкам, их экологическим показателям, близкое расположение водоемов и лесных насаждений.
• Транспортная развязка, включающая автоподъезд к помещению, дорогу, расстояние до ближайших остановок маршрутного такси.
• Квадратура.
• Технологии - первичного или вторичного рынка.

 

Отчет по оценке квартиры

 

При составлении отчета, созданного независимым экспертом, требуется указание ряда параметров:

 

• Детальное описание самой недвижимости, ее инфраструктуры.
• Расчет стоимости.
• Независимая оценка.

 

В окончательном заключении могут быть указаны дополнительные факторы по желанию заказчика.

 

 

Список документации

 

Для нотариуса:

 

• Свидетельство о правах собственности на объект наследодателя. В случае его отсутствия - правоустанавливающая документация (на приватизации или куплю-продажу).
• Данные из БТИ + план объекта (при его отсутствии требуется письменное подтверждение отсутствия перепланировки).
• Паспорт гражданина РФ.
• Свидетельство о смерти.

 

Для суда:

 

• Свидетельство о правах собственности на объект наследодателя. В случае его отсутствия - правоустанавливающая документация (на приватизации или куплю-продажу).
• Данные из БТИ + план объекта (при его отсутствии требуется письменное подтверждение отсутствия перепланировки).
• Паспорт гражданина РФ.

 

Для ипотеки:

 

• Свидетельство о правах собственности на объект наследодателя. В случае его отсутствия - правоустанавливающая документация (на приватизации или куплю-продажу).
• Данные из БТИ + план объекта (при его отсутствии требуется письменное подтверждение отсутствия перепланировки).
• Паспорт гражданина РФ.

 

Разновидности стандартов

 

К обязательным стандартам относят ФСО1, ФСО2 и ФСО3, они соответствуют ряду организаций:

 

• АРБ.
• АИЖК.
• Стандартам кредитных учреждений.

 

Крупнейшие финансовые гиганты, например СБ РФ, ВТБ и др. разработали индивидуальные нормативы, дополняющие госстандарты и отчетность АРБ.

 

К обязательным требованиям относят информацию, отображаемую в отчете об основных факторах, формирующих цену и позволяющих определить однородность выборки среди аналогов.

 

Цена и стоимость - в чем разница?

 

Ценой принято считать сумму, укаазанную при реализации конкретного жилья. Этот параметр конкретный и применяется по отношению к определенной сделке. Стоимость недвижимости рассматривается в качестве наиболее вероятной цены объекта. Исходя из определений, цена - конкретный показатель, известный продавцу и потребителю. Они могут указать ее в договоре, и тогда цена будет известна другим людям. В случае притворной сделки, по договору будет проведена одна цена, а в реальности - другая. И верные данные никому не будут известны.

 

 

Методы определения стоимости

 

Доходный

 

Оценка проводится, исходя из размера дохода, способного принести конкретный объект. Относительно квартир, учитывается возможность увеличения рыночной стоимости.

 

Затратный

 

При выявлении общего уровня затрат суммируются расходы на строительные работы: ресурсы, ТС, оплата труда, налоговые вычеты. Расчеты проводятся с учетом инфляции, подорожания или износа сооружений. Затратный метод чаще используется при заказе справки из БТИ, где не учитываются рыночные характеристики. С увеличением количества желающих приобрести жилье, снижается объем предложений, растет цена, и наоборот. Так, цены квартир в столице РФ намного выше себестоимости.

 

Сравнительный
 

Экспертиза проводится с учетом сумм, оплаченных при реализации аналогичных вариантов.

 

Пример:

 

Жилье в конкретном районе, на 4 этаже, квадратурой 38 кв. м, купили за 5 млн. руб. Другой объект в рядом расположенном здании, площадью 40 кв. м, продали за 5,5млн. руб.

 

Жилье (оцениваемое в первом доме) с квадратурой 39 кв. м. будет выставлено на продажу за 4,9 — 5,5млн. руб.

 

Ситуация выглядит сложнее, если нет объекта для сравнения. Например, оформляемое в ипотеку жилье с балконом, а аналогичные объекты не имеют балкона. Можно определить стоимость балкона и добавить соответствующий коэффициент, также рассчитывается стоимость телефона и дополнительных коммуникаций. Для оценки квартир этот вариант наиболее привлекателен.

 

Чем отличается рыночная стоимость от ликвидационной?

 

При заказе оценки недвижимости, кредитную организацию интересует рыночная и ликвидационная стоимость. Последний вариант позволяет определить, по какой цене возможна вынужденная продажа недвижимости. При расчете этой величины, оценщики используют сложные формулы, конечный результат которых позволяет получить 70 — 75% от рыночной стоимости.

 

 

Когда отчет не соответствует требованиям банка?

 

Банк не примет отчет об оценке недвижимости в ряде случаев:

 

• При отсутствии одного из предъявленных требований.
• Отчет проведен без учета «обязательных требований банка».
• Документ составлен с нарушениями законодательства.

 

Возможен ли отказ банка в принятии отчета, оформленного не аккредитованной организацией?

 

Официально отказать в принятии отчета независимой компании банк не может. Но документы, полученные от сторонней организации, будут подлежать тщательной проверке, и вероятность их отправки на доработку очень высокая.

 

Когда оценка отрицательно влияет на проведение сделки?

 

Обычно кредитные организации оформляют ссуду размером в 70% — 80% от стоимости жилья, указанной экспертами. Например, клиент подал заявку в банк, готовый предоставить 80% от стоимости недвижимости. Приобретая жилье за 5 млн. руб., потребитель рассчитывает на ссуду размером в 4 млн. руб., а эксперт оценил жилье в 4 млн. руб., и размер займа уменьшился до 3,2 млн. руб. У клиента остается выбор:

 

• Отыскать 800 тыс. и купить квартиру.
• Отказаться от выбранного объекта.
• Заказать оценку в другой организации.

 

Оценка жилья проводится за счет клиента, даже при получении отказа в предоставлении ссуды. Экспертов, которым доверяют банки — мало, а кредитных организаций, предоставляющих ссуды — много. Разные финансовые учреждения заказывают услуги в одних компаниях. Это приводит к образованию очередей. Часто приходится ждать по 7-10 дней, чтобы специалист выехал на объект. Затем сам процесс оценки длится от 1 до 3 дней.

 

Процесс проведения оценки

 

1. Подача заявки.
2. Подписание договора с указанием порядка, условий и сроков проведения работ, стоимости услуг и формы предоставления отчета.
3. Внесение платежа.
4. Предъявление оценочной организации копий документации, возможности осмотра недвижимости.
5. Расчет оценочных показателей, составление отчета.
6. Выдача отчета и подписание акта выполненных работ.

 

Где заказать оценку жилья?

 

Оценкой имущества занимаются компании и отдельные лица. Кредитные учреждения работают с аккредитованными организациями, что позволяет оценить заемщику ряд привилегий:

 

Высокий уровень доверия. Работа с партнерами кредитных организаций позволяет ускорить процесс рассмотрения заявки на предоставление ссуды, что объясняется отсутствием форс-мажорных ситуаций (например, отклонение отчета при невыполнении требований ИЖК и РБ и самого банка).

 

Согласно действующему законодательству, требуется обязательное страхование деятельности оценщика сроком от 1 года, регулярное перечисление взносов в компенсационные фонды СРО, оформление страхового полиса ГО суммой от 300 тыс. руб. Не допускается состояние в родстве с заемщиком, оформляющим ипотечный кредит. Также важно учитывать репутацию оценщика, время его работы на рынке, отзывы клиентов и др. Потенциальные клиенты имеют право сделать запрос на предъявление отчетности по осуществленным работам, провести их проверку на соответствие данным, указанным в ст. 10 и 11 «Об оценке имущества».

 

 

Важно знать! За клиентом остается право обращения к не аккредитованным организациям. В случае отказа банка эксперты рекомендуют сделать запрос на объяснения в письменной форме. В случае объективных причин отказа, независимые эксперты устранят выявленные недочеты. В противном случае дело доходит до судебных разбирательств с банком. Кредитную организацию попросят принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать ссуду.

 

Сколько стоит услуга оценки?

 

Отчет по оценке имущества для СБ РФ столичным жителям обойдется в 3-4 тыс. руб., в СПб 3-5 тыс. руб.

 

Срок действия отчета

 

Независимая оценка стоимости недвижимости действительна на протяжении 6 мес., что соответствует требованиям действующего законодательства. По истечении этого периода требуется проведение повторной экспертизы.